別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月10日　提出 岩国 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 -2 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　原田　邦夫 印  TEL.

鑑定評価額 28,700,000 円  １㎡当たりの価格 85,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市今津町４丁目１１４番１２ ｢今津町４－１４－３０｣ ②地積 　(㎡) 336   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、下水 岩国 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 岩国駅南西方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 特筆すべき地域変動要因は見受けられず、当面は現状維持的に推移するものと予測されるが、コロナ禍の今後の 地価への影響は不透明であり、感染症の動向や金融経済の変動等の影響に注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岩国市内一円を包含する圏域である。需要者は資金力を有する需要者層が中心になるものと思料される。 近隣地域は、従来から人気の高い住宅地域であり、宅地供給も少なく、土地需要は強含みで推移している。土地取引の 中心価格帯については、取引される画地規模が一様ではなく、標準化されていないが、画地規模が１００坪で２７００ ～３０００万円と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 典型的な需要者は、戸建住宅地利用を目的として行動する個人が中心となる。収益価格は、元本に見合った賃料収入が 得られないことから、試算値がマイナスになり求めることができなかった。比準価格は、市内の類似地域における規範 性のある取引事例から試算した価格であり、市場の実態を反映し適合性及び信頼性は高い。よって、本件では市場の動 向及び代表標準地から規準した価格にも留意し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩国 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [ 76.0] [101.0] 100 85,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岩国市の人口は減少基調、高齢化率は上昇基 調にある。コロナ禍の地価への影響には、不 透明感があるものの、地価下落には至ってい ない。 住宅地としての名声の高い生活利便性の良好 な地域であり、供給が少ないことも相俟って 、地価は上昇基調で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％