別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 下松 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下松 9-2 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　原田　一雄 印  TEL.

鑑定評価額 330,000,000 円  １㎡当たりの価格 25,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下松市葉山１丁目８１９番３１ ②地積 　(㎡) 12,859   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 倉庫 Ｓ2 倉庫、営業所等が立 地する物流団地 北西12m市道、北東側道 水道、下水 周防久保 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 倉庫又は営業所用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 120.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 周防久保駅南西方 1.8km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 倉庫、営業所等が見られる工業団地で、特段の変動要因等は認められず、当面は現状維持的に推移するものと予 測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫又は営業所用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山口県瀬戸内海側の流通業務系の工業地域一帯の圏域。需要者は同範囲において事業を展開する法人等が 主として見込まれる。地域経済の回復の動きは鈍く、企業の設備投資等において顕著な改善傾向は認められず、工場地 の需要は依然として弱含みである。市内における工業地の取引件数は極めて少なく、取引される価格及び画地規模等も 様々であることから、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の倉庫及び営業所等が中心の工業団地で、賃貸市場は未成熟と判断されるため、収益価格は求めなかっ た。比準価格は県東部の類似地域内に存する取引事例から求めた価格で、市場の実態を反映し実証性及び信頼性等に優 れる。したがって、比準価格を標準とし、周辺工業地の価格動向等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の回復の動きは鈍く、企業の設備投 資意欲は低調で、工場地の需要は弱含みで推 移している。 地域内において企業進出は見受けられず、需 要は弱く、地価の下落傾向は継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％