鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

下松 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	下松市０３ -5003	下松市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東6m市道、中間画地		商業 (90,360)
b	下松市０２ -15101	下松市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
c	下松市０２ -14009	下松市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東13.5m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	下松市０２ -14037	下松市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	下松市３１ -10003	下松市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西20m市道、北西12m、角地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,445	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 100.0]	61,679	100 [ 84.3]	73,166	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	73,200
b	(　 ) 63,430	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	63,430	100 [ 85.3]	74,361		74,400
c	(　 ) 45,424	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.2]	50,359	100 [ 70.6]	71,330		71,300
d	(　 ) 66,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	66,500	100 [ 89.1]	74,635		74,600
e	(　 ) 62,199	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.9]	64,889	100 [ 87.9]	73,821		73,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -34.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 73,800 円／㎡]

下松 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,373,416	707,552	2,665,864	1,686,300	979,564	（　0.9722） 952,332	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	18,314,077 円　　　　（　 45,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

下松 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	140.00	Ｓ1	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	400 ㎡	20.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺地域における一般的な使用容積率を勘案した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平家建の店舗を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	100.0	140.00	2,130	298,200	4.0	1,192,800
							1.0	298,200
～

～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		298,200		1,192,800
								298,200

⑨年額支払賃料	298,200 円　×　12ヶ月　＝　 3,578,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	標準的といえるほどには一般化していないので計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,578,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 286,272 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,292,128 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,192,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,974 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 298,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 70,314 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,373,416 円　　　　（　 8,434 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	下松市賃０２　　　　-22001	2,387 ( 2,332)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [123.0]	100 [100.0]	2,156	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,160 円/㎡　月額支払賃料（　 2,130 円/㎡）　基準階 1 F B
b	下松市賃２８　　　　-11102	2,105 ( 2,096)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,166
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

下松 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	115,500 円	23,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	107,352 円	3,578,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 242,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 196,300 円	23,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 707,552 円　（　　　　　　 1,769 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,100,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,686,300 円（　　　　　 4,216 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,373,416 円
②総費用	707,552 円
③純収益　①－②	2,665,864 円
④建物等に帰属する純収益	1,686,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	979,564 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	952,332 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,381 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,314,077 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
下松 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

下松 5-2

山口県

山口第１

氏名

不動産鑑定士　中村　達郎

印

TEL.

鑑定評価額

29,100,000 円

１㎡当たりの価格

72,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	下松市瑞穂町１丁目９０２番５外｢瑞穂町１－１４－１５｣				②地積　(㎡)	400 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1:1	店舗Ｓ1	中小規模の店舗、営業所等が多い路線商業地域	北東20m市道	水道、ガス、下水	下松 2.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

下松駅　北西方

2.3km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの主として店舗が建ち並ぶ商業地域。土地利用の概況に特段の変動は無いが、背後地人口の増大等
により周辺地域の商況は改善が続いている。地価水準は横這いから緩やかな上昇を基調した動きを予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 73,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 47,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は下松市及び隣接自治体内の幹線道路沿いに存し商況が類似する商業地域を包摂する圏域。主たる需要者は
圏域内を営業圏とし自己の事業に供する目的で商業地を取得する個人事業主及び中小規模の事業法人等。コロナ禍に直
面するも市内の商業活動の中心的役割を担う幹線道路沿いの商業地域で、需給はなお概ね均衡した状態が維持されてい
る。取引の中心となる規模、価格帯は各取引毎に内容が区々であるため特定することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引当事者は取引の可否等の判断に際し実際の取引価格の水準に着目すると想定される。比準価格は複数の現実の取引
事例から試算されたもので説得力に優れる。他方、圏域内の店舗等は自己所有の形態も多く賃貸市場の熟成度は必ずし
も高いとは言い難い。把握された賃料水準から試算された収益価格の説得力は相対的に劣る。従って、比準価格を重視
し当該価格に収益価格を比較考量し代表標準地価格からの検討等を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　下松 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 71,100 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 98.1]

[100.0]
100

72,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナウィルス感染症の影響で弱
い状況が続く。個人消費は持ち直しの動きが
見られるが、ペースは緩やかなものに留まる
との予測がある。

背後地人口の増大等により、商況及び商業地
の需給は概ね均衡した状態が維持されている
。

特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

下松 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	下松市０３ -15008	下松市		建付地	（　）	袋地等	北東13.9m県道、中間画地		準工 (60,200)
b	下松市０３ -18002	下松市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6.5m市道、中間画地		商業 (100,390)
c	下松市０２ -14045	下松市		更地	（　）	ほぼ台形	南西20m市道、北東15m、二方路		準工 (70,200)
d	下松市０２ -18010	下松市		更地	（　）	不整形	北東20m県道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,443	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 75.0]	80,622	100 [ 110.0]	73,293	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	73,300
b	(　 ) 42,985	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	41,691	100 [ 57.6]	72,380		72,400
c	(　 ) 65,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	63,107	100 [ 86.0]	73,380		73,400
d	(　 ) 55,400	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	56,531	100 [ 77.9]	72,569		72,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -44.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 73,200 円／㎡]

下松 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の画地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,526,659	730,820	2,795,839	1,773,900	1,021,939	（　0.9722） 993,529	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	19,106,327 円　　　　（　 47,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

下松 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	150.00	Ｓ1	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	400 ㎡	20.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

敷地の形状、地域的特性等に鑑み、平屋店舗建物を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

建物の構造等による制約は特に無いため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	100.0	150.00	2,080	312,000	3.0	936,000
							1.0	312,000
～

～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		312,000		936,000
								312,000

⑨年額支払賃料	312,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,744,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	標準的と言えるまで一般化していないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金（敷金）等により担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,744,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 299,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,444,480 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	936,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,611 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 312,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 73,568 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,526,659 円　　　　（　 8,817 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	下松市賃０２　　　　-18101	2,260 ( 2,254)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,306	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,130 円/㎡　月額支払賃料（　 2,080 円/㎡）　基準階 1 F B
b	下松市賃２８　　　　-11102	2,105 ( 2,096)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,953
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

下松 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	121,500 円	24,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	112,320 円	3,744,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 241,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 206,500 円	24,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,300 円	24,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,300 円	24,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 730,820 円　（　　　　　　 1,827 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,300,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,773,900 円（　　　　　 4,435 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,526,659 円
②総費用	730,820 円
③純収益　①－②	2,795,839 円
④建物等に帰属する純収益	1,773,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,021,939 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	993,529 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,484 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,106,327 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,800 円／㎡）