鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

防府 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	防府市０２ -6001	防府市		建付地	（　）	ほぼ整形	東24m県道、北16m、角地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	防府市０２ -19016	防府市		底地	（　）	ほぼ長方形	北18m市道、西12m、角地		準工 (70,200)
c	防府市３０ -10076	防府市		更地	（　）	ほぼ長方形	東17m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,500)
d	防府市３１ -10007	防府市		更地	（　）	ほぼ台形	南西12m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	防府市０３ -6001	防府市		更地	（　）	台形	南西24m県道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 61,695	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	66,553	100 [ 127.5]	52,198	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	52,200
b	(　 39,751) 56,787	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	55,133	100 [ 99.7]	55,299		55,300
c	(　 ) 46,022	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.0]	48,960	100 [ 92.0]	53,217		53,200
d	(　 ) 36,300	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 87.4]	41,242	100 [ 80.4]	51,296		51,300
e	(　 ) 32,618	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 87.3]	37,363	100 [ 73.1]	51,112		51,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -12.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -23.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,600 円／㎡]

防府 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適正な再調達原価の把握が困難な為
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,406,755	495,790	1,910,965	1,423,500	487,465	（　0.9722） 473,913	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	9,113,712 円　　　　（　 33,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

防府 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	115.00	Ｓ1	115.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	270 ㎡	13.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の地域的特性、テナント需要の動向等を考慮し、平家建一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平家建の建物一棟貸し想定のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	115.00	100.0	115.00	1,850	212,750	4.0	851,000
							1.0	212,750
～

～

～

～

計		115.00	100.0	115.00		212,750		851,000
								212,750

⑨年額支払賃料	212,750 円　×　12ヶ月　＝　 2,553,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 115.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,553,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 204,240 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,348,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	851,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,829 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 212,750 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 50,166 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,406,755 円　　　　（　 8,914 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	防府市賃２８　　　　-7008	1,809 ( 1,805)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [118.0]	100 [ 90.0]	1,703	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,896 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 1 F B
b	防府市賃２８　　　　-7020	1,899 ( 1,895)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,020
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

防府 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	97,500 円	19,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	76,590 円	2,553,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 117,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 165,700 円	19,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,500 円	19,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,500 円	19,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 495,790 円　（　　　　　　 1,836 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,500,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 115.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,423,500 円（　　　　　 5,272 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,406,755 円
②総費用	495,790 円
③純収益　①－②	1,910,965 円
④建物等に帰属する純収益	1,423,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	487,465 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	473,913 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,755 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,113,712 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
防府 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

防府 5-6

山口県

山口第１

氏名

不動産鑑定士　藤田　泰宜

印

TEL.

鑑定評価額

14,000,000 円

１㎡当たりの価格

52,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	42,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	防府市緑町１丁目１３８３番４｢緑町１－１０－６｣				②地積　(㎡)	270 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ2	中低層の小売店舗、飲食店等が多い既成商業地域	西18m市道	水道、ガス、下水	防府 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

店舗用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

防府駅東方

700m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

変動要因は特に認められず、当面は現状維持で推移するものと予測される。近年地価は概ね安定的に推移してき
たが、景気の先行き不透明感の強まりによる地価への影響を注視する必要がある。

(3)最有効使用の判定

店舗用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 52,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は防府市中心市街地内及びその周辺の商業地域を中心として、概ね防府市全域の商業地域の圏域。需要者は
小売店舗、飲食店舗等を営む防府市内の個人、法人事業者等が中心と考えられる。長く続いた地価下落により値頃感が
認められる一方で、コロナ禍による飲食店舗等への影響が懸念される。取引される価格は規模等によりバラツキがあり
総額面において需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

防府市の既存商業地域においては、自用の店舗若しくは店舗併用住宅が中心で、賃貸物件は閉鎖した店舗等を賃貸に供
するケースが多いことから、賃貸市場の成熟の程度は低く、収益価格の信頼性は相対的に劣る。市場参加者は、一般的
に周辺取引価格を参考に自己の取引価格を決定する傾向にあり、比準価格の信頼性は相対的に高い。よって、比準価格
を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡に留意して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　防府 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 57,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[110.2]

[100.0]
100

52,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     52,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は概ね横ばいから微減傾向で推移してい
る。高齢化率は県全体より低いが上昇傾向に
ある。土地取引件数は概ね横ばい傾向にある
。

長く続いた地価下落の影響による値頃感から
、地価は概ね下げ止まっていたが、コロナ禍
による地価への影響が懸念される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

防府 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	防府市０２ -19016	防府市		底地	（　）	ほぼ長方形	北18m市道、西12m、角地		準工 (70,200)
b	防府市０２ -14012	防府市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、西6m、北東4m、三方路		商業 (90,400)
c	防府市０２ -20031	防府市		建付地	（　）	長方形	西13m私道、中間画地		近商 (90,200)
d	防府市０３ -6001	防府市		更地	（　）	台形	南西24m県道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 39,751) 56,787	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	55,133	100 [ 99.8]	55,243	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	55,200
b	(　 ) 65,991	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	64,069	100 [ 102.9]	62,263		62,300
c	(　 ) 37,293	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	39,256	100 [ 74.5]	52,693		52,700
d	(　 ) 32,618	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 87.3]	37,363	100 [ 71.2]	52,476		52,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,600 円／㎡]

防府 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,526,951	524,615	2,002,336	1,540,300	462,036	（　0.9722） 449,191	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	8,638,288 円　　　　（　 32,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

防府 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	125.00	Ｓ1	125.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	270 ㎡	13.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建物の一棟貸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.00	100.0	125.00	1,787	223,375	4.0	893,500
							1.0	223,375
～

～

～

～

計		125.00	100.0	125.00		223,375		893,500
								223,375

⑨年額支払賃料	223,375 円　×　12ヶ月　＝　 2,680,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 125.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されているため。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,680,500 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 214,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,466,060 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	893,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,220 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 223,375 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 52,671 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,526,951 円　　　　（　 9,359 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	防府市賃２８　　　　-7022	1,807 ( 1,802)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	1,761	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,831 円/㎡　月額支払賃料（　 1,787 円/㎡）　基準階 1 F B
b	防府市賃２８　　　　-7011	1,093 ( 1,092)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	1,420
c	防府市賃２８　　　　-7019	3,351 ( 3,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [122.0]	100 [125.0]	2,313

防府 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	105,500 円	21,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	80,415 円	2,680,500　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 117,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 179,300 円	21,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,100 円	21,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,100 円	21,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 524,615 円　（　　　　　　 1,943 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,100,000 円	設計監理料率　 164,000 円／㎡　×　 125.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,540,300 円（　　　　　 5,705 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,526,951 円
②総費用	524,615 円
③純収益　①－②	2,002,336 円
④建物等に帰属する純収益	1,540,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	462,036 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	449,191 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,664 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,638,288 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,000 円／㎡）