別記様式第二 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 防府 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   防府 3-1 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　達郎 印  TEL.

鑑定評価額 6,150,000 円  １㎡当たりの価格 5,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 防府市大字牟礼字二ノ山門７３７番 ②地積(㎡) 1,098  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １低専 (50,80) （その他） 土砂災害警戒区域 2:1 田 農地のほかに戸建住宅も見られる宅地見込地地域 東1.5m未舗装道路 水道、ガス、下水 防府 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    0 ｍ、西   10 ｍ、南   25 ｍ、北   20 ｍ ②標準的使用 農地（宅地見込地） ③標準的画地の形状等 間口　約　　   50.0 ｍ、奥行　約　　   25.0 ｍ、規模　　      1,250 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 道 路 １．５ｍ道路 交通 施設 防府駅　北東方 5.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の 　将来予測 住宅地域に隣接する宅地見込地地域。太陽光発電施設の敷地等への用途変更が散見されるが、土地利用の概況に 大きな変動は無い。郊外に所在し需要者の選好性が劣るため、地価水準は弱含みでの推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 転換後、造成後の低層住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　      5,600 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　      5,150 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は防府市及び隣接自治体内に存する宅地見込地域一円。主たる需要者は、中小規模の分譲住宅開発を手掛け る不動産業者等の事業法人。コロナ禍に直面しているが現時点では見込地市場への悪影響は顕在化していない。見込地 の取引は個別性が強く圏域内の取引の規模・総額も区々の状況であるが、観察された取引事例から判断する限り、取引 の中心となっている規模は１，０００㎡～２，０００㎡、総額は５００万～１，５００万程度と推察される。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 市場参加者は、分譲開発素地の取引に際し市場の実勢価格を重視すると想定されるため実際の取引価格に基づく比準価 格の説得力は優れている。また、典型的需要者は当該土地を用いた具体的な事業計画に基づく事業採算性にも相応の注 意を払うと想定されるが控除法による試算価格は手法の性質上想定の要素を多く含むため説得力は劣る。従って、比準 価格を重視し、控除法による試算価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      5,630 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -0.5 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は前年比で漸減が続く。個人消費はコロナ 禍の影響を受けつつも持ち直しの動きが見られてい る。住宅投資は弱含んでいる。 近隣で下水道工事が行われている他は、特段の変動 はない。郊外の傾斜地に位置し、開発・販売の両面 でリスクがあり、需給の回復は遅れている。 下水道工事の関連で標準地は借地されている。短期 間の工事終了後原状回復を行う計画のため、宅地見 込地としての実質に変化は認められない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他