別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 防府 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   防府 -18 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　高崎　幸恵 印  TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 39,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 防府市八王子２丁目１４３４番１ ｢八王子２－９－７｣ ②地積 　(㎡) 376   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 Ｓ3 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 防府 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 防府駅北西方 800m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した既成住宅地であり居住環境は現状維持的に推移するものと思料する。なお、利便性に比して割安感が認 められることから、地価水準はやや上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね防府駅を中心とする市街地内の住宅地域一帯である。需要者は防府市内の居住者または就労者が中心 である。既成住宅地域であるが、地勢平坦で概ね区画整然とした比較的良好な住環境を呈し、またＪＲ駅から徒歩圏で あるほか大型ＳＣや小学校等にも近く生活利便性も良好な地域であることから需要は堅調である。取引の中心となる価 格帯は、標準的画地規模の更地で１，５００万円前後、新築戸建物件では３，０００万円台後半と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 事業収支等の観点から共同住宅を想定することは非合理的であり、アパート建設の為の土地取引は殆ど見受けられない が、周辺には節税目的の共同住宅も認められ画地規模からも物理的に可能であるため、収益価格の算定を試みたが、建 設費等に見合う賃料設定が困難であり、収益価格はマイナスとなった。よって、対象地周辺の規範性の高い事例を採用 し市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　防府 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,600 円／㎡ [100.8] 100 100 [104.0] 100 [ 99.8] [102.0] 100 39,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市住宅地需要は利便性良好エリアで改善の動 きありミニ開発も散見される。需要は環境等 に左右され二極化進行。コロナ禍の地価への 影響は不透明。 大型店舗や文教施設に近接し、利便性が良好 であることから、需要は底堅く推移し、地価 は上昇基調で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％