別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 防府 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   防府 -13 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　山崎　和昭 印  TEL.

鑑定評価額 6,750,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 防府市大字田島字白浜２３０２番１ ②地積 　(㎡) 314   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 中規模住宅が建ち並 ぶ市道沿いの既成住 宅地域 西8m市道 水道、下水 防府 6.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南   200 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 防府駅南西方 6.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大きな変動要因は考えられず、現状維持的に推移するものと予測。市街化区域に近接した「調区」内農地を転用 した分譲地や中古物件との競合もあって、需給動向及び取引状況等から地価はやや下落傾向にあるものと判断。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は防府市及び隣接する山口市の一部で、概ね防府市の経済圏と重なる。需要の中心はこれらの地域の工場勤 務者や自衛隊関係者等の一次取得層である。主力の自動車関連産業は業績が悪化、工場閉鎖や省力化の影響もあって工 場従業者数は減少している。当該地域は中心部から距離があり、より中心部寄りの自衛隊北基地周辺「調区」内分譲地 の供給圧力もあって、需給動向がやや弱い面がある。土地需要の中心は６０～９０坪で、５～７百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は防府市南部、中関地区の航空自衛隊南基地に隣接する山裾の既成戸建住宅地域で、中心市街地から距離があ る。比較的低密度の住宅地域で、有効な賃借需要が少なく、かかる住宅地においては居住の快適性が重視されがちなと ころから、評価手法として有効性に欠けるため収益還元法の適用を断念、規範性があると判断される比準価格を標準と し、市場動向を勘案のうえ、前年公示価格や代表標準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　防府 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,900 円／㎡ [100.4] 100 100 [101.0] 100 [121.5] [102.0] 100 21,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口減少率は穏やかであるが、将来不 安や所得の伸び悩み等から中心部へ距離があ り、利便性の劣る地域での需要は依然低空飛 行気味である。 コロナ禍の影響は少ないが、田島・新田等の 自衛隊北基地周辺の「調区」内農地の開発に よる宅地供給との競合もあって、地価は緩や かに下落と判断。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％