別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 防府 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   防府 -10 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　高崎　幸恵 印  TEL.

鑑定評価額 6,510,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 防府市警固町１丁目１１０５番６ ｢警固町１－３－２７｣ ②地積 　(㎡) 217   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く見ら れる住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 防府 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 防府駅東方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した既成住宅地であり居住環境は現状維持的に推移するものと思料する。なお、利便性に比して値頃感が認 められることから、地価水準は概ね安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね防府駅を中心とする市街地内の住宅地域一帯。需要者は市内の居住者または就労者が中心である。市 中心部の街路条件の劣る既成住宅地域であるが、商業施設や文教施設等に近く利便性においては良好である。従って、 居住環境等により長く下落基調で推移してきたが、都心回帰傾向や値頃感等に伴い持ち直しに転じている。取引の中心 となる価格帯は、標準的画地規模の更地で７００万円前後、新築戸建物件では２，０００万円台後半と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅を主体とした地域であり、街路環境等の観点から共同住宅を想定することは非合理的である。従っ て、収益性ではなく居住の快適性に基づいて土地を選別するのが通常であるため、収益価格は試算しなかった。以上よ り、対象地周辺の規範性の高い事例を採用し市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　防府 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,900 円／㎡ [100.4] 100 100 [101.0] 100 [ 89.3] [104.0] 100 30,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市住宅地需要は利便性良好エリアで改善の動 きありミニ開発も散見される。需要は環境等 に左右され二極化進行。コロナ禍の地価への 影響は不透明。 中心市街地で利便性良好な半面、街路及び居 住環境が劣っている。しかし、地価水準に値 頃感もあり、概ね地価は安定的に推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％