別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 防府 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   防府 -5 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中野　亘 印  TEL.

鑑定評価額 3,010,000 円  １㎡当たりの価格 14,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 防府市大字向島字薮原１５０番７外 ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北4m市道 水道 防府 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   500 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 防府駅南東方 5.6km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 変動要因に乏しく、今後も現状維持的に推移するものと予測する。市街化調整区域の島内への不動産需要は弱く 、当分の間は地価の下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は向島地区を含む防府市南部の住宅地域の圏域である。主たる需要者は地域に地縁性を有する個人と思料す る。市街化調整区域内にある向島地区については、利便性等の面で劣り、不動産需要が喚起し難い状況にある。地価は 依然として下落基調が続いている。土地取引の中心価格帯については、市場で取引される画地規模にはバラつきがあり 、標準化されていないことから、総額としての価格帯は把握し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模の戸建住宅が密集する住宅地域であるが、賃貸需要に乏しく、収益物件の取引がほぼ皆無な状況から収益還元 法の適用は断念した。比準価格は、類似地域内における規範性のある取引事例から試算した価格であり、市場の実態を 反映し規範性は高い。よって、本件では比準価格を標準とし、代表標準地から規準した価格との均衡も踏まえ、鑑定評 価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　防府 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,600 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 85.7] [100.0] 100 14,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による地価のへ影 響は今のところ限定的であり、価格暴落のよ うな現象は見られない。 市街化調整区域の島内の地域であり、戸建住 宅が密集している。市街地への転居が見られ る一方で島内への転入は少なく、緩やかな衰 退傾向にある。 利便性等を反映して、島内への土地需要は低 迷している。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％