別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 防府 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   防府 -3 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　悟 印  TEL.

鑑定評価額 5,110,000 円  １㎡当たりの価格 38,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 防府市栄町２丁目１１６９番１２外 ｢栄町２－６－３９｣ ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 ＬＳ2 中小規模の住宅が建 ち並ぶ市街地の既成 住宅地域 東6.5m市道 水道、ガス、下水 防府 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北６．５ ｍ市道 交通 施設 防府駅北東方 850m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 防府市中心市街地に近接する既成住宅地域で、特段の地域要因変動は見られないが、利便性が相対的に高い住宅 地域として選好性も強く、今後も地価は堅調な動きを示していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、防府市中心市街地近郊並びにその外延部を中心とする住宅地域が圏域で、需要者は防府市内在住者が中 心と推定される。市内においては、本件近隣地域のように、ＪＲ防府駅を中心とする中心市街地近郊で利便性の良い地 域には一定の需要が見込まれる一方、供給量は限られるなど地価は堅調な動きとなっている。尚、土地については、坪 当たり概ね１２万円から１４万円程度、標準的画地規模で総額５５０万円程度が需要の中心価格帯と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中小規模の住宅が建ち並ぶ市街地の既成住宅地域で、戸建住宅が中心の地域的特性を有し、又、対象標準 地の画地規模の観点から経済合理性に合致した賃貸住宅の想定は困難と判断した。従って本件では収益還元法の適用を 断念し、近隣地域の需給動向並びに実情等を勘案し、代表標準地を規準とした価格並びに周辺地域に存する標準地・山 口県基準地等との均衡に留意の上、市場性を反映する比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　防府 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,600 円／㎡ [100.8] 100 100 [104.0] 100 [102.8] [103.0] 100 38,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は概ね横這い傾向。高齢化率は県 平均より低いが上昇傾向。新型コロナの先行 きが不透明な中、不動産市場における二極化 は継続している。 防府市中心市街地近傍の、比較的利便性の良 い住宅地域であり、供給量が限定的な中、地 域的な選好性は増しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％