別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 防府 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   防府 -2 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　泰宜 印  TEL.

鑑定評価額 7,680,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 防府市国分寺町２６８０番３３ ｢国分寺町１－１４－１｣ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 防府 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 防府駅北東方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした居住環境の良好な住宅地域で、需要は底堅く、地価は堅調に推移してきたが、景気の先行き不透 明感の強まりによる地価への影響を注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として防府市中心市街地周辺の比較的居住環境の良好な住宅地域の圏域。需要者は防府市内に通勤す る３０代から４０代の一次取得者層が中心となっている。景気の先行き不透明感が強まる中、良好な街路条件や居住環 境を反映し、現時点において需要の減退は認められない。土地は７００万円～８００万円前後、新築の戸建物件は３０ ００万円から３５００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模がやや小さく、駐車場確保の必要性等を考慮すると、経済合理的なアパート経営の想定は困難である と判断されるため、収益還元法を適用できなかった。市場参加者は、周辺の取引価格を参考に自己の取引価格を決定す る傾向にあることから、複数の取引事例に裏付けられた実証的且つ客観的な比準価格の精度は高いと判断される。よっ て本件においては比準価格をもって鑑定評価額とした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　防府 -7                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     39,600 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は概ね横ばいから微減傾向で推移してい る。高齢化率は県全体より低いが上昇傾向に ある。土地取引件数は概ね横ばい傾向にある 。 街路、環境条件が良好な住宅地域で、長く続 いた地価下落による値頃感もあって、地価は 概ね安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％ +1.0 ％