別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 萩 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   萩 -3 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴尾　進 印  TEL.

鑑定評価額 4,690,000 円  １㎡当たりの価格 17,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 萩市大字椿東字上野台１１０８番６外 ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 東4m市道 水道 東萩 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   120 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 東萩駅南東方 2.0km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 萩市郊外の高台の住宅団地で地域要因に特段の変動はない。人口減少に加え地縁的選好性の強さから需要者は限 定的であり、土地需要は弱い。周辺平坦地のミニ開発との競合もあり、地価は弱含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、椿東地区を中心とした郊外住宅地及び中心市街地を含む住宅地一帯である。需要者の中心は、地縁性を 有する個人や市内中心部へ勤務するサラリーマン層であり、他地域からの需要は少ない。都心部からやや離れた丘陵地 に造成された住宅団地で、屈曲した道路が多く、生活利便施設との接近性にも劣っており選好性は低い。需要の中心と なる価格帯は、土地は標準的画地規模で５００万円前後、新築の戸建物件は３，０００万円程度の物件が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を主とする郊外の住宅地域で、自用目的の取引が中心でありる。１低専に指定されていることか ら経済合理性に適う賃貸経営の想定が困難であるため収益還元法の適用は断念した。比準価格は、住宅地の市場動向を 反映した実証的な価格であり、相対的に規範性が高いと認められる。従って、本件では比準価格を標準とし、代表標準 地との検討を踏まえ、更に、不動産の需給動向等も勘案し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　萩 -2                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,100 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [171.4] [103.0] 100 17,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や少子高齢化傾向の継続に加え、新 型コロナ感染症や消費増税等の影響もあり住 宅地の需要が低迷している。 郊外の高台に存する既成住宅団地で生活利便 性、快適性に劣っており、平坦地勢の地域や 新興分譲地との競合に劣位で、地価は弱含み で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +16.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％