別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 萩 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   萩 -1 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　倉田　良成 印  TEL.

鑑定評価額 8,550,000 円  １㎡当たりの価格 28,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 萩市大字土原字土原１３５番１外 ②地積 　(㎡) 299   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北3.5m市道 水道、下水 東萩 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３．５ ｍ市道 交通 施設 東萩駅南方 1.1km 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 街路条件の劣る既成住宅地域であり、地域要因は当面は現状維持的に推移すると思料される。地価動向としては 、コロナ禍や県平均を大きく上回る人口減少率・高齢化率を反映し暫くは下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市中心部（川内地区）の既成住宅地域とその周辺の住宅地域一帯である。需要者の属性は同一需給圏内 の３０～５０代のサラリーマン層を主とする。近年の需給動向としては、山陰経済低迷及びコロナ禍の下、人気の新興 開発団地に需要が集中する状況であり、街路条件の劣る既成住宅地への需要は弱含みである。近接同一需給圏を考慮し た需要の中心となる価格帯は、土地は標準的画地規模で９００万円前後、新築の戸建物件は３５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域は、共同住宅も見られるが戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり自用目的での取引が支配的である。また 、戸建住宅が主体の地域的特性を有するが故に経済合理性に適合しない収益価格は試算しなかった。したがって、市場 性を反映した比準価格を標準として、前年価格比の検証並びに代表標準地からの検討を踏まえ、周辺地域に存する他の 標準地・山口県基準地等との均衡に十分留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　萩 -2                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,100 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [102.9] [100.0] 100 28,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化及び人口の減少に伴う住宅地需要 の減少、新型コロナウイルス感染症による先 行き不透明感等による買い控え等により、住 宅地需要は弱い。 近隣地域において特記すべき変動要因は無い が、少子・高齢化等により土地需要は減少傾 向である。街路条件の劣る住宅地の競争力は 低下傾向である。 特記すべき要因は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％