鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

山口 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	山口市２９ -6077	山口市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西18m県道、中間画地		（都）商業 (100,500)
b	山口市０３ -6020	山口市		更地	（　）	長方形	北西9m市道、中間画地		（都）商業駐車場附置条例 (90,400)
c	山口市０３ -17030	山口市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西18m県道、南西9m、角地		（都）商業駐車付置義務 (100,400)
d	山口市０２ -17032	山口市		建付地	（　）	不整形	南東17m県道、北東16m、角地		（都）商業駐車場整備地区 (100,400)
e	防府市３０ -10033	防府市		更地	（　）	不整形	南20m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 147,018	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	163,353	100 [ 100.0]	163,353	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	163,000
b	(　 ) 110,842	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	110,842	100 [ 66.5]	166,680		167,000
c	(　 ) 80,398	100 [ 70.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 103.0]	139,386	100 [ 86.3]	161,513		162,000
d	(　 ) 105,119	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.5]	105,647	100 [ 68.0]	155,363		155,000
e	(　 ) 69,239	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 58.8]	116,811	100 [ 75.0]	155,748		156,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -11.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -41.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 162,000 円／㎡]

山口 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	66,738,833	13,949,780	52,789,053	48,618,000	4,171,053	（　0.9722） 4,055,098	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	77,982,654 円　　　　（　 103,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山口 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	300.00	Ｓ9	2,750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	754 ㎡	25.0 m x 30.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の実情を考慮し、全階部分貸しの事務所と立体駐車場を想定した。

⑦有効率　 77.5 ％
の理由

建物の構造、規格による制約

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	300.00	70.0	210.00	2,700	567,000	5.0	2,835,000
							1.0	567,000
2～ 2	事務所	300.00	80.0	240.00	2,600	624,000	5.0	3,120,000
							1.0	624,000
3～ 9	事務所	300.00	80.0	240.00	2,550	612,000	5.0	3,060,000
							1.0	612,000
1～ 1	駐車場	50.00			2,700

～

計		2,750.00	77.5	2,130.00		5,475,000		27,375,000
								5,475,000

⑨年額支払賃料	5,475,000 円　×　12ヶ月　＝　 65,700,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	慣行が認められないため非計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	11,000 円／台　×　 36 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,752,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	65,700,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 4,752,000 円　　×　　％　＝　　 5,256,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	65,196,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	27,375,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 251,850 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,475,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,290,983 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	66,738,833 円　　　　（　 88,513 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	山口市賃２８　　　　-11015	2,126 ( 2,115)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	2,625	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,769 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	山口市賃０２　　　　-11001	2,280 ( 2,268)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 85.0]	2,656
c	山口市賃２８　　　　-11016	2,433 ( 2,427)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,862

山口 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,330,000 円	666,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,818,080 円	70,452,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 975,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,494,500 円	666,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	666,000 円	666,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	666,000 円	666,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,949,780 円　（　　　　　　 18,501 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	666,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 2,750.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	48,618,000 円（　　　　　 64,480 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	66,738,833 円
②総費用	13,949,780 円
③純収益　①－②	52,789,053 円
④建物等に帰属する純収益	48,618,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,171,053 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,055,098 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,378 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,982,654 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 103,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
山口 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

山口 5-8

山口県

山口第１

氏名

不動産鑑定士　田中　悟

印

TEL.

鑑定評価額

121,000,000 円

１㎡当たりの価格

160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	山口市小郡高砂町２番３｢小郡高砂町２－７｣				②地積　(㎡)	754 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:1.2	事務所ＳＲＣ9	中高層事務所ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域	北西18m県道	水道、下水	新山口 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 150 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ新山口駅（新幹線口側）
近接部に形成される商業地域

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

新山口駅東方

350m

法令

規制

（都）商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

県央部に位置するアクセス優位性等から地域的ポテンシャルのある事務所街である。現時点では新山口駅北側の
整備事業の影響は限定的だが、今後の事業進捗とその影響には引き続き注視すべきである。

(3)最有効使用の判定

中高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 162,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 104,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、オフィス・営業所等を主体とする山口市内の商業地域を中心として、山口県内の各主要駅に近接する交
通・接近条件の良好な商業地域を含む圏域と言える。需要者は地元法人（企業）のほか、一部広域的エリアを営業対象
とする法人（企業）等も含まれると推察される。本件近隣地域は地域的にポテンシャルが高く、潜在需要が見込まれる
。但し、不動産取引においては規模等が一様ではない等、需要の中心価格帯は見出し難い状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中高層事務所ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域で、周辺では賃貸物件も見受けられるが、価格指標となる標
準的な取引利回りが見い出せるほど賃貸市場は成熟しておらず、又、想定を内包する収益価格は相対的に信頼性が劣る
と判断した。従って、近隣地域の需給動向並びに代替・競争関係にある地域との地域格差、価格水準等を勘案しつつ、
不動産市場を反映した比準価格を標準に、収益価格は参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市の人口は横這い傾向。高齢化率は県平均
より低いが上昇傾向。新型コロナの先行きが
不透明な中、不動産市場では地域性による二
極化が継続。

新山口駅前の好立地でポテンシャルの高い地
域である。新山口駅北口側の整備事業等の影
響は現時点では限定的だが今後の動向には注
視すべきである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

山口 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	山口市０３ -6020	山口市		更地	（　）	長方形	北西9m市道、中間画地		（都）商業駐車場附置条例 (90,400)
b	山口市２９ -6077	山口市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西18m県道、中間画地		（都）商業 (100,500)
c	山口市３１ -6017	山口市		建付地	（　）	長方形	南東17.5m県道、中間画地		（都）商業駐車場整備地区 (80,400)
d	周南市０２ -14013	周南市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東25m県道、南西6m、角地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 110,842	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	110,842	100 [ 68.4]	162,050	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	162,000
b	(　 ) 147,018	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	163,353	100 [ 100.0]	163,353		163,000
c	(　 ) 79,171	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	92,863	100 [ 60.2]	154,257		154,000
d	(　 ) 112,108	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	106,770	100 [ 63.6]	167,877		168,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -36.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -37.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 162,000 円／㎡]

山口 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適正な再調達原価の把握が困難な為
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	66,946,885	13,990,720	52,956,165	48,764,000	4,192,165	（　0.9722） 4,075,623	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	78,377,365 円　　　　（　 104,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山口 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	300.00	Ｓ9	2,760.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	754 ㎡	25.0 m x 30.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し。想定建物の規模はテナント需要の動向及び標準的使用等を総合的に勘案。

⑦有効率　 77.7 ％
の理由

想定建物の用途・構造・規模等を考慮し査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	事務所	300.00	75.0	225.00	2,750	618,750	4.0	2,475,000
							1.0	618,750
2～	事務所	300.00	80.0	240.00	2,600	624,000	4.0	2,496,000
							1.0	624,000
3～ 5	事務所	300.00	80.0	240.00	2,550	612,000	4.0	2,448,000
							1.0	612,000
6～ 9	事務所	300.00	80.0	240.00	2,500	600,000	4.0	2,400,000
							1.0	600,000
～	駐車場	60.00

計		2,760.00	77.7	2,145.00		5,478,750		21,915,000
								5,478,750

⑨年額支払賃料	5,478,750 円　×　12ヶ月　＝　 65,745,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,145.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	11,500 円／台　×　 36 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,968,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	65,745,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 4,968,000 円　　×　　％　＝　　 5,259,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	65,453,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,915,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 201,618 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,478,750 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,291,867 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	66,946,885 円　　　　（　 88,789 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	山口市賃０３　　　　-6001	1,971 ( 1,816)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,576	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,818 円/㎡　月額支払賃料（　 2,750 円/㎡）　基準階 1 F B
b	山口市賃２８　　　　-11016	2,433 ( 2,427)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	3,072
c	山口市賃０２　　　　-11001	2,280 ( 2,268)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	2,850

山口 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,340,000 円	668,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,828,520 円	70,713,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 975,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,511,000 円	668,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	668,000 円	668,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	668,000 円	668,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,990,720 円　（　　　　　　 18,555 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	668,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 2,760.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	48,764,000 円（　　　　　 64,674 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	66,946,885 円
②総費用	13,990,720 円
③純収益　①－②	52,956,165 円
④建物等に帰属する純収益	48,764,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,192,165 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,075,623 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,405 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,377,365 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,000 円／㎡）