別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 山口 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山口 -7 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　悟 印  TEL.

鑑定評価額 9,570,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山口市穂積町３４６番２ ｢穂積町２－４２｣ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 湯田温泉 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   110 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 湯田温泉駅南西方 850m 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 旧山口市中心市街地外延部に位置する既成住宅地域で、近時、特筆すべき地域変動は見受けられないが、地価に は値頃感があり、現時点では安定的に推移している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧山口市『矢原・大歳』地区の住宅地域を中心に、概ね旧山口市郊外の住宅地域が圏域と言え、需要者 は同一需給圏内在住者が中心と推定される。本件近隣地域の街路条件には若干難点が認められるものの、周辺地域と比 較しても地価に値頃感があり、現時点では安定的に推移している。土地については、上記標準的画地規模で概ね１００ ０万円程度、新築戸建住宅は概ね３０００万円から３５００万円程度が中心となる価格帯と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、周辺には古いアパートも見られるが、収益目的の新規賃貸物 件は見受けられず、戸建住宅が主である。本件では収益還元法を試みたものの、土地に帰属する純収益算定の段階でマ イナスとなり収益価格を算出出来なかった。そこで本件においては、近隣地域の動向を勘案し、代表標準地を規準とし た価格等との均衡にも十分留意の上、市場性を反映した比準価格を採用して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山口 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [119.3] [104.0] 100 28,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は横這い傾向。高齢化率は県平均 より低いが上昇傾向。新型コロナの先行きが 不透明な中、不動産市場では地域性による二 極化が継続。 街路条件に若干難点が認められるものの、周 辺地価との相対比較から値頃感が認められる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％