鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宇部 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	宇部市３ -5126	宇部市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東36m市道、北8m、角地		（都）商業駐車場整備地区 (90,400)
b	宇部市３ -5127	宇部市		底地	（　）	ほぼ台形	南西26m市道、北8m、二方路		（都）準住居 (70,200)
c	宇部市３ -9120	宇部市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東30m市道、南東4m、北西1.5m、三方路		（都）商業駐車場整備地区 (100,400)
d	宇部市３ -9123	宇部市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東36m市道、中間画地		（都）商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 86,273	100 [ 100.0]	[ 94.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	77,481	100 [ 93.0]	83,313	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	83,300
b	(　 53,000) 53,000	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	57,041	100 [ 61.9]	92,150		92,200
c	(　 ) 38,176	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 99.8]	63,117	100 [ 79.9]	78,995		79,000
d	(　 ) 104,221	100 [ 160.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	64,552	100 [ 75.7]	85,273		85,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -25.0
d	買進み	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 85,000 円／㎡]

宇部 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置しており、適切な再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,243,304	3,727,191	14,516,113	12,045,000	2,471,113	（　0.9722） 2,402,416	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	46,200,308 円　　　　（　 55,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇部 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	340.00	Ｓ3	1,020.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	833 ㎡	24.0 m x 35.0 m	前面道路：国道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階事務所

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	340.00	80.0	272.00	2,040	554,880	3.0	1,664,640
							1.0	554,880
2～	事務所	340.00	85.0	289.00	1,750	505,750	2.0	1,011,500
							1.0	505,750
3～	事務所	340.00	85.0	289.00	1,600	462,400	2.0	924,800
							1.0	462,400
～

～

計		1,020.00	83.3	850.00		1,523,030		3,600,940
								1,523,030

⑨年額支払賃料	1,523,030 円　×　12ヶ月　＝　 18,276,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 850.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,276,360 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 1,505,309 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,851,051 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,600,940 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,129 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,523,030 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 359,124 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,243,304 円　　　　（　 21,901 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宇部賃３　　　　-20106	1,483 ( 1,479)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,081	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,089 円/㎡　月額支払賃料（　 2,040 円/㎡）　基準階 1 F B
b	宇部賃３　　　　-22104	1,709 ( 1,616)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,110
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇部 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	825,000 円	165,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	580,691 円	19,356,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 589,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,402,500 円	165,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	165,000 円	165,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	165,000 円	165,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,727,191 円　（　　　　　　 4,474 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	165,000,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 1,020.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,045,000 円（　　　　　 14,460 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,243,304 円
②総費用	3,727,191 円
③純収益　①－②	14,516,113 円
④建物等に帰属する純収益	12,045,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,471,113 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,402,416 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,884 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,200,308 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月7日　提出
宇部 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇部 5-1

山口県

山口第２

氏名

不動産鑑定士　稲田　豊

印

TEL.

鑑定評価額

70,000,000 円

１㎡当たりの価格

84,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	68,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇部市常盤町１丁目８番５｢常盤町１－６－３４｣				②地積　(㎡)	833 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1:1.5	店舗Ｓ2	中低層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	南西50m国道	水道、ガス、下水	琴芝 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 90 ｍ、南 120 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 24.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 840 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５０ｍ国道

交通

施設

琴芝駅南西方

600m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、当市随一の商業核として熟成してきたが、一昨年百貨店が撤退し、活性化の核たる「トキスマ交流
館設置」案が暗礁に乗り上げる。地価動向は、跡地利活用方針の如何により、転換期にあるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 85,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 53,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、宇部新川駅前から松山町１丁目交差点付近間の商業地域全般と思料される。需要者の中心は県内外の中
大規模な資本力を有する法人を主体に地元の個人事業者等も見受けられる。当該圏域内外において、最近ホテル、マン
ション等の市場参加者の機運が高まってきているが、跡地の利活用如何に明暗がかかっている。土地は規模によりばら
つきはあるものの、標準的画地規模で８千万円以下が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は銀行等を擁する中核商業地域で自用目的での取引が中心である。比準価格は、適正な事例を抽出し、比準し
た結果である。郊外大型店との競合等による賃貸市場の破行性等から収益価格は比準価格に比して低く試算されたが、
概ね妥当な価格と思料される。取引実体をより反映した比準価格を中心に収益価格も関連づけ、代表標準地との秤量的
検討及び前年の標準価格との対比、更にコロナ禍における不動産市況を留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宇部 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 53,500 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[ 63.2]

[100.0]
100

84,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍により投資控えは伺えるものの、幹
線沿い等一部の地域で新規出店が見られる。
既存商店街は依然厳しい環境下にあり、市場
の二極化が顕著。

活性化の核たる「トキスマ交流館設置」案が
暗礁に乗り上げ、跡地利活用の先行き不透明
感から弱含みに推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇部 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	宇部市３ -9123	宇部市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東36m市道、中間画地		（都）商業駐車場整備地区 (90,400)
b	宇部市３ -9120	宇部市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東30m市道、南東4m、北西1.5m、三方路		（都）商業駐車場整備地区 (100,400)
c	宇部市３ -2173	宇部市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東16m市道、東4m、南8m、三方路		（都）近商 (100,300)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 104,221	100 [ 160.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	64,552	100 [ 75.7]	85,273	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	85,300
b	(　 ) 38,176	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 99.8]	63,117	100 [ 75.6]	83,488		83,500
c	(　 ) 51,357	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 96.6]	58,776	100 [ 65.7]	89,461		89,500
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -25.0
a	買進み	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -3.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 85,300 円／㎡]

宇部 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の商業地につき適切なる再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,875,416	3,667,275	14,208,141	11,826,000	2,382,141	（　0.9722） 2,315,917	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	44,536,865 円　　　　（　 53,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇部 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	330.00	Ｓ3	990.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	833 ㎡	24.0 m x 35.0 m	前面道路：国道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階事務所を想定した。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

規模・構造等考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	330.00	80.0	264.00	2,020	533,280	4.0	2,133,120
							1.0	533,280
2～	事務所	330.00	85.0	280.50	1,760	493,680	2.0	987,360
							1.0	493,680
3～	事務所	330.00	85.0	280.50	1,610	451,605	2.0	903,210
							1.0	451,605
～

～

計		990.00	83.3	825.00		1,478,565		4,023,690
								1,478,565

⑨年額支払賃料	1,478,565 円　×　12ヶ月　＝　 17,742,780 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 825.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,400 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,166,400 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて補填

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,742,780 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,166,400 円　　×　　％　＝　　 1,419,422 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,489,758 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,023,690 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,018 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,478,565 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 348,640 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,875,416 円　　　　（　 21,459 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宇部賃３　　　　-22001	2,359 ( 2,308)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,904	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,070 円/㎡　月額支払賃料（　 2,020 円/㎡）　基準階 1 F B
b	宇部賃３　　　　-5103	1,292 ( 1,263)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	1,994
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇部 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	810,000 円	162,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	567,275 円	18,909,180　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 589,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,377,000 円	162,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	162,000 円	162,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	162,000 円	162,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,667,275 円　（　　　　　　 4,402 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	162,000,000 円	設計監理料率　 159,000 円／㎡　×　 990.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,826,000 円（　　　　　 14,197 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,875,416 円
②総費用	3,667,275 円
③純収益　①－②	14,208,141 円
④建物等に帰属する純収益	11,826,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,382,141 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,315,917 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,780 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,536,865 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,500 円／㎡）