別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月7日　提出 宇部 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇部 -6 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　古屋　和利 印  TEL.

鑑定評価額 4,210,000 円  １㎡当たりの価格 21,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇部市今村北４丁目３５５６番７ ｢今村北４－２２－１６｣ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い郊外 の区画整然とした住 宅地域 南4m道路 水道、ガス、下水 床波 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   200 ｍ、南    60 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ道 路 交通 施設 床波駅北方 1.3km 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の古い住宅団地であり当面は現状維持で推移するものと予測する。地価は古い住宅団地に対する需要減等を 反映してやや下落傾向で推移しているがここ１年間はコロナ禍により若干下落率拡大と思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ宇部線の床波駅等を最寄り駅とする戸建住宅地域等であり需要者の中心は市内居住者である。当該市 場ではコロナ禍を始め地域的に新旧住宅団地では需要の強弱が見られるため地価の多極化が進行している。対象近隣地 域は都心部から離れた古い住宅団地で道路幅員がやや狭いこと等のため需要はやや低調な状態が続いている。土地は標 準的画地規模で４００万円前後、新築の戸建物件は３，０００万円前後が需要の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は周辺類似地域の事例から求めたものであり地価下落が続いている市場実態を反映した適正な価格と判断され る。なお、積算価格や収益価格は後記の理由で試算しなかった。従って、快適性等の居住性が重視される郊外の住宅団 地で自用目的での取引が主であるため比準価格を標準に周辺の標準地等との価格バランス、単価と総額との関連、対前 年変動率、今後の今村地区住宅地市場動向等を総合的に勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で景気は一変し厳しい状況ながら持 ち直しの動きもある。人口減少等のなか住宅 地需要は地域的な強弱が見られ地価の多極化 が進行中。 郊外の街路条件等がやや劣る古い住宅団地の ため新しい分譲地や中心市街地との選好性の 格差が見られ需要は弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％