別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月7日　提出 下関 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 -49 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　植田　豊隆 印  TEL.

鑑定評価額 6,380,000 円  １㎡当たりの価格 13,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市王喜宇津井１丁目１６３８番１ ｢王喜宇津井１－８－４６｣ ②地積 　(㎡) 459   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅、農漁家住 宅が混在する住宅地 域 北東3m市道 水道 小月 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   180 ｍ、南   150 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、３ｍ市 道 交通 施設 小月駅南東方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に農地等も見られる郊外の住宅地域であるが当面は現状維持的に推移していくものと予測される。開発分譲 地の多い山陽地区郊外にあるが、選好性の劣る地域にあり地価は下落傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ小月駅等を最寄駅とする住宅地域一円である。需要者は、当該地域に地縁性を有する者が中心であ り他地域からの流入は稀である。山陽地区郊外にある農家住宅も見られる地域で選好性に劣り、市場の二極化が進行す る中、周辺地域では新規分譲地も多く、その反射的効果として当該地域の需要はやや弱含みである。市場での中心価格 帯は、土地は標準的画地規模で６００万円前後、新築の戸建物件は、３，０００万円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の賃貸市場が未成熟な自己使用目的取引が中心の地域であるため収益還元法は適用しなかった。従っ て、当該地域は利便性、快適性等を重視する住宅地域であることから、市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表 標準地との検討及び前年の標準価格との対比のうえ、地域の実情、今後の地域動向等にも留意し鑑定評価額を上記の如 く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下関 -39                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,300 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [152.5] [100.0] 100 13,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 堅調な需要を維持する人気地区もあるが、人 口減少等を背景に低調な地域も多く、またコ ロナ禍による市場への影響も顕在化しつつあ る。 周辺に農地等も見られる山陽地区郊外の住宅 地域であるが、街路条件、居住環境等に劣り 需要は弱含みで推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％