別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 下関 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 -40 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　倉田　良成 印  TEL.

鑑定評価額 5,950,000 円  １㎡当たりの価格 22,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市彦島西山町４丁目３８２３番５ ｢彦島西山町４－２－４｣ ②地積 　(㎡) 267   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 北西3.5m市道 水道、ガス、下水 下関 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北３．５ ｍ市道 交通 施設 下関駅西方 6.0km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 水産加工団地背後の既存住宅地域地域である。地域要因に大きな変動はなく現状維持的に推移すると思料される が、彦島内の人口減少・少子高齢化を勘案すれば、地価動向としては暫くは弱含みに推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、彦島を中心として山陽本線「下関」を最寄駅とした住宅地域一円の圏域である。需要者の中心は、彦島 居住者を主に地縁性を有する者であり彦島外からの流入は少ない。近年の需給動向としては、利便性に優る新興ミニ開 発団地との競合等により当該地区の如き旧来よりの既成住宅地への需要は弱含みである。近接同一需給圏を考慮した需 要の中心となる価格帯は、土地は標準的画地規模で６００万円前後、新築の戸建物件は３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅等を中心とする住宅地域であるので自用目的としての取引が支配的である。また、戸建住宅が主 体の地域的特性を有するが故に経済合理性に適合しない収益価格は試算しなかった。したがって、比準価格を標準とし て、前年価格比の検証並びに代表標準地からの検討を踏まえ、周辺地域に存する他の標準地・山口県基準地等との均衡 に十分留意の上、さらに地域の実情、市場性等にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下関 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,200 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [104.0] 100 [146.1] [101.0] 100 22,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症拡大による景気の 先行き不透明感から住宅地需要は停滞傾向で ある。また、人口減少に伴い地域格差が拡大 している。 近隣地域において特記すべき変動要因は無い 。街路条件が多少劣る。また、利便性に優れ る新興ミニ開発団地との競合により、需要は 弱含みである。 特記すべき要因は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％