別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月7日　提出 下関 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 -1 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　古屋　和利 印  TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 54,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市山の田中央町４番１０ ｢山の田中央町５－４｣ ②地積 　(㎡) 283   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (67,225) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 幡生 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 幡生駅北方 1.4km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理された既成住宅地域であり当面は現状維持で推移するものと予測する。地価は人気エリアであるこ と等を反映してやや上昇傾向で推移しているがここ１年間はコロナ禍により上昇率鈍化と思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧市内の戸建住宅地域等であり需要者の中心は市内居住者である。当該市場ではコロナ禍を始め地域的に 需要の強弱が見られるため地価の多極化が進行している。対象近隣地域は昨年近くにドラッグストアが開店し小中学校 等への利便性も良い人気エリアである。なお、総額との関係から画地規模の細分化が行われているところもある。土地 は標準的画地規模で１，６００万円前後、新築の戸建物件は４，０００万円前後が需要の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は周辺類似地域の事例から求めたものであり堅調な需要がある市場実態を反映した適正な価格と判断される。 なお、積算価格や収益価格は後記の理由で試算しなかった。従って、快適性等の居住性が重視される既成住宅地域で自 用目的での取引が主であるため比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連、対前年変動率、 今後の山の田地区住宅地の市場動向等を総合的に勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下関 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,400 円／㎡ [101.2] 100 100 [103.0] 100 [ 96.0] [103.0] 100 54,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で景気は一変し厳しい状況ながら持 ち直しの動きもある。人口減少等のなか住宅 地需要は地域的な強弱が見られ地価の多極化 が進行中。 人気エリアで値頃感もあり需要は堅調。平成 ２９年に閉鎖したス－パ－マ－ケット跡地に 昨年２月にドラッグストアが開店。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％