別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 坂 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂 -3 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　隆之 印  TEL.

鑑定評価額 8,900,000 円  １㎡当たりの価格 56,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安芸郡坂町小屋浦３丁目１０５２７番１４外 ｢小屋浦３－１６－１２｣ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ3 戸建住宅等が整然と 建ち並ぶ住宅地域 南4m町道 水道、下水 小屋浦 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ町道 交通 施設 小屋浦駅南東方 400m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 平成３０年７月の豪雨で一帯が大きな被害を受けたが、護岸の復旧工事が進んでいる。県の緊急砂防事業として 令和３年３月までに砂防ダムが９基完成予定、その後、激特事業として追加で堰堤ができる予定。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小屋浦地区を中心とする坂町内の住宅地域一円と判定した。外部からの転入は少なく、同一需給圏内に 地縁的選好性を有する個人が需要者の中心である。平成３０年７月の豪雨被害からの復旧が進んでいるが、心理的影響 は当分の間残ると思われる。中心となる価格帯は、土地が１８０㎡程度で１，０００万円前後、新築建売住宅で２，５ ００万円前後と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が主体であり、収益物件を前提とする収益還元法を適用する合理性が低いため、収益価格は求めなかっ た。比準価格は、同一需給圏内の取引事例から比準して求めたもので、市場の実態を反映した規範性の高い価格である 。以上より、代表標準地との規準結果に十分留意しつつ、比準価格を標準とし、単価と総額との関連を再検討のうえ、 本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　坂 -2                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,900 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 73.7] [100.0] 100 56,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 坂町は地域によって平成３０年７月の豪雨に より大きな被害を受けたが、復興が進んでい る。 平成３０年７月豪雨からの復旧が進み、周辺 で建物の再建築等が見られる。令和２年１０ 月には「小屋浦みみょう保育園」の建て替え 工事が完了。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -25.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％