別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 広島熊野 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島熊野 -4 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　金河　哲成 印  TEL.

鑑定評価額 6,200,000 円  １㎡当たりの価格 37,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安芸郡熊野町川角５丁目３２４番７ ｢川角５－４－１０｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北5m町道 水道、下水 矢野 8.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ町 道 交通 施設 矢野駅南東方 8.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に「さくら野」「皇帝ハイツ」等の住宅団地が存する住宅地域であるが、平坦地のミニ開発に需要はシフト しており、地価は下落傾向である。地域に格別の変動要因はないため現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は熊野町、広島市安芸区矢野地区、呉市焼山地区周辺の住宅地域が圏域で、主な需要者は、圏域内に地縁的 選好性を有する３０～４０代程度の給与所得者等である。広島市や呉市への通勤にはやや距離があることから、宅地需 要は弱含みである。小規模開発の住宅が多く土地は１８０～２００㎡程度で７００万円程度、新築の戸建物件は２３０ ０万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅が多い住宅地域であり、周辺にアパート等は見られず、主な需要者も自己使用を目的とする個人が 多くを占めていることから収益還元法の適用は割愛した。比準価格は、対象不動産の市場における流通性の観点から、 説得力の高い取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。よって本件は、比準価格を中心に、代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島熊野 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,300 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [ 89.3] [100.0] 100 37,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナにより不動産需要は全体的に弱含 みである。また、豪雨被害以降の平坦地志向 の高まりにより傾斜地との二極化が進行して いる。 主たる利便施設が集積する県道矢野安浦線か ら地理的にやや離れていることから利便性に 劣り、需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％