別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 広島府中 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島府中 -5 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　敦雄 印  TEL.

鑑定評価額 7,460,000 円  １㎡当たりの価格 52,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安芸郡府中町清水ケ丘１９２番６９ ｢清水ケ丘８－３２｣ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅の 建ち並ぶ住宅地域 北西4m町道 水道、ガス、下水 矢賀 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ町道 交通 施設 矢賀駅北東方 2.7km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 　高台に形成された古くからの住宅団地であり今後も現状を基調として推移するものと思料する。利便性の劣る 地域であり地価はやや弱含みに推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は清水ケ丘を中心として府中町内に形成された住宅団地及び周辺の住宅地域の圏域と把握した。需要者は 一次取得層の圏域内居住者が中心となる。町内においては平坦部の地価上昇の影響から値頃感のある当該地域への需要 流入が見受けられたが、昨今の経済情勢を背景に需要はやや弱含みの状態にある。取引の中心となる価格帯は土地で７ ００万円前後、建物付きで２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域は自用の戸建住宅を主体とする住宅団地であり、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用しなかった 。取引は自用目的が中心であり、居住の快適性及び利便性を重視した価格形成が指向されるため、自用性に基づく対価 を反映し実証的な比準価格を中心に、代表標準地からの検討を踏まえ、地域的価格バランスに留意の上、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安芸 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [131.3] [100.0] 100 52,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　新型コロナウイルス感染症の影響により、 不動産市場は鈍化傾向で推移している。 　一般的要因の影響下にあって、当該地域の 需要はやや弱含みに推移している。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％