別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 廿日市 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   廿日市 -18 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　駒松　康弘 印  TEL.

鑑定評価額 7,500,000 円  １㎡当たりの価格 31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 廿日市市宮島町字杉ノ浦１００８番２外 ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) 国立公(３種) （その他） 風致地区 土砂災害警戒区域 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 北東8m市道 水道、下水 宮島桟橋 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 宮島桟橋東方 1.6km 法令 規制 （都）  (70,400) 国立公(３種) 風致地区 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 町内の中心部から外れた県道背後の山間の地域を形成し、旧来の住宅地域として静態的に推移している。観光資 源に乏しく、水産業関連の事業所等も見られるが、宅地需要は見込めず現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は廿日市市のうち、宮島町内が中心と把握される。需要者は町内居住者や地縁性を有する個人である。高齢 化等により人口が減少しつつある状況の中で、交通アクセスや生活利便性に劣る地域のため、住宅地の需要が喚起され る要因に乏しい。現状において、宿泊需要が派生する地域ではないため、静態的な地域性が維持され、取引も少ないこ とから市場における中心価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は旧来の住宅地域であり、自用の住宅が主体で貸家需要は極めて乏しいため、収益価格は試算し なかった。取引事例比較法の適用にあたっては、新規の不動産取引に乏しい市場実態から、広域的かつ時点を遡って事 例を採用したが、時点修正や地域格差の判定等の試算過程は適正と判断され、市場性を反映する比準価格が試算された 。よって、比準価格を採用し、町内の他の公的価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界遺産宮島（厳島神社）への来島者数はコ ロナ禍により２０２０年は推計２２０万人（ 前年の約４７％）となる見通しで、外国人客 が激減している。 町内の人口は減少傾向にあり、不動産取引は 地縁性等を伴い限定的である。令和元年１０ 月に土砂災害警戒区域の告示がなされた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％