別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 東広島 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 9-1 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　上西　浩尚 印  TEL.

鑑定評価額 1,120,000,000 円  １㎡当たりの価格 34,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市西条町御薗宇字湯之元６４００番３ ②地積 　(㎡) 32,448   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:2.5 工場 中規模工場が建ち並 ぶ市街地に近い工業 地域 北12m市道、西側道 水道、下水 西条 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   250 ｍ、南   250 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　    30,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 西条駅南方 2.2km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市街地近くに所在し、国道等の主要幹線や山陽自動車道ＩＣへの接近性も優位性を有する成熟した既 存工業地域であり、今後も利便性良好な工業団地として変わらず推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東広島市を中心に県中央部に所在する内陸型工業地域を含む工業地域の圏域である。典型的な需要者は 、広島県内の工場事業者や各種事業者又は全国に事業展開する大手法人等である。近時、景気停滞等の影響から企業の 設備投資はやや消極的な面があるものの、東広島市の工業用地の供給は希少であり、地価は上昇基調で推移している。 取引される画地規模等により様々で、需要の中心となる価格帯は把握困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、評価対象地と代替競争関係にある内陸型工業地域の取引事例を基に比較検討し試算されたもので、市場実 態を反映した実証的且つ客観的価格で規範性は高い。一方で、自社所有の工場を主体とした工業地域であり、工場とし ての賃貸市場は未成熟であることから、収益還元法は適用し得なかった。よって、本案件では、周辺の標準地との均衡 や近時の経済動向等も十分に考慮し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 広島県の景気は新型コロナの影響もあり厳し い状況となっている。東広島市の工業地に対 する需要は比較的強く、工業地の地価はやや 上昇傾向にある。 立地も良い熟成した工業専用地域であり、周 辺地域の事業所立地や住宅地地価も好調を維 持しており、特に価格形成要因の変動はみら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％