別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 東広島 5-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 5-7 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　洋司 印  TEL.

鑑定評価額 172,000,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市寺家駅前１４番５ ｢寺家駅前１４－２６｣ ②地積 　(㎡) 1,323   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) （その他） 地区計画等 1:1 店舗兼共同住宅 ＲＣ6 店舗兼共同住宅が増 えつつある近隣商業 地域 北東25m県道 水道、下水 寺家 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    70 ｍ、南   180 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　     1,330 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 寺家駅に近接し、発展的に推 移している商業地域。 街 路 ２５ｍ県道 交通 施設 寺家駅北東方 150m 法令 規制 近商 (80,300) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 寺家駅に近接する近隣商業地域で、周辺では宅地開発が活発である。この為、背後人口が増加し、商業繁華性が 高まりつつあり、今後も発展的に推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 店舗兼事務所用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     60,800 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東広島市内の寺家地区及び西条地区の商業地域の圏域である。典型的な需要者は各種法人及び個人事業 者等である。同地域は、寺家駅に近接する近隣商業地域である。寺家駅の開設以降、土地区画整理事業の完成の影響を 受け、背後人口が増加した。この為、商業繁華性は高まりつつあるものの、昨今の経済情勢下にあり、地価の上昇率は 縮減している。取引される用途や画地規模等により様々であり、需要の中心となる価格帯は把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同地域は、寺家駅に近接する近隣商業地域である。寺家駅の開設以降、土地区画整理事業の完成の影響を受け、商業繁 華性が高まりつつあり、発展的に推移しているなか、地価上昇に対する賃料の遅行性から収益価格は低位に試算された 。一方、比準価格は、類似地域の取引事例により試算されており、市場性の反映が直接的で規範性が高い。よって、収 益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東広島 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    127,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [ 99.4] [100.0] 100 130,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    128,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨今の経済情勢下にあり、雇用、消費等も低 調に推移しているが、東広島市内では、利便 性等の面で地価の二極化傾向が継続している 。 利便性の向上を受け、背後人口は増加し、商 業繁華性は高まりつつある。一方、昨今の経 済情勢下にあり、地価の上昇率は縮減してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％