別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 東広島 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -25 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　向井　弘二 印  TEL.

鑑定評価額 4,990,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市八本松町正力字小田地１００４４番２０２ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,360) 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅が建ち並ぶ区画 整然とした郊外の住 宅地域 北西6m市道 水道、下水 八本松 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 八本松駅北東方 3.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,360) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市街地外縁部に位置する調整区域内の成熟した住宅団地である。地域内に特に大きく変わった変動要 因は認められず、概ね現状維持程度にて推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね東広島市西条町、八本松町郊外の市街化調整区域に存する住宅団地であり、需要者の中心は、市内 中心部・工業団地等への通勤者等及び圏域外からの需要も見受けられるが近年は、利便性の高い市街地等への選別化や 新興住宅地の供給増加を受けて、利便性の劣る周辺部の需要は低迷している。取引の中心となる価格帯は、土地で５０ ０～８００万円、新築戸建で２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、当地域が郊外の市街化調整区域にあることから、取引事例が少ないためやや広範囲になったが、適切な事 例の選択を行いこれらに係る補修正を行い地域要因の比較を行い求められており、現実的な要因を鋭く反映し、取引規 範としての指標を提供する実証的な価格である。賃貸市場が未成熟のため収益価格は非適用とした。よって、比準価格 を標準とし、最近の地価動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東広島市中心部の需要は堅調で地価は上昇傾 向であるが、郊外の需要は弱く下落傾向にあ り二極化の状態である。 成熟した古くからの住宅団地で特段の変動要 因はないが、値頃感等を反映して一定の需要 は認められ、地価水準は概ね安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％