別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 東広島 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -24 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　向井　弘二 印  TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 72,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市西条町寺家字重常７４０３番３ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南5m市道 水道 西条 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 西条駅南西方 2.2km 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、寺家地区の市街地周辺部に存する住宅地域である。西条第二地区計画も決定し、周辺環境整備、道路 の拡幅も進みつつあることから地区内の宅地需要は活発になってきている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね東広島市内の平坦部に存する農地の中に小規模開発された住宅地域である。需要者は、圏域内居住 者を中心に圏域外からの転入者も見られる。寺家地区ではＪＲ寺家駅開業や区画整理事業の完成を反映して人口増加傾 向が続いており、食料品スーパー等の開業もあり不動産需給動向は活発である。取引の中心となる価格帯は、土地で１ ，０００～１，２００万円、新築戸建で２，５００～３，０００万円程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該標準地は平成２９年１０月に市街化区域に編入された地域である。比準価格は、取引事例が少ないためやや広範囲 になったが、適切な事例の選択を行ってこれらに係る補修正、地域要因の比較を行うことにより、現実的な要因を鋭く 反映し、取引規範としての指標を提供する実証的な価格が求められた。よって、比準価格を標準とし、代表標準地価格 との均衡にも留意し、さらには市場の需給動向等も総合的に勘案して、鑑定評価額を標記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東広島 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [ 88.0] [100.0] 100 72,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東広島市中心部の需要は堅調で地価は上昇傾 向であるが、郊外の需要は弱く下落傾向にあ り二極化の状態である。 古くから開発された住宅地であり、寺家駅開 業や市街化区域編入により地価水準の上昇の 影響は地区全域に拡がりつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％