別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 東広島 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -23 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　田原　俊一郎 印  TEL.

鑑定評価額 3,640,000 円  １㎡当たりの価格 19,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市志和町別府字笹野堰７３６番８ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,300) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東5m市道 水道 八本松 6.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   300 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 周囲を農地等に囲まれた小規 模住宅団地 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 八本松駅北西方 6.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の中小工場や農地に囲まれた小規模住宅団地（志和インターハイツ）。地域に特段の変化も無 く、今後も現状維持にて推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東広島市志和地区を中心とする市街化調整区域内に存する住宅地域一円である。典型的な需要者は地縁 的選好性を有する個人が中心である。圏外からの転入者は殆ど見られない。東広島市中心部への通勤遠隔地であること から、過疎化の進行等が確認される。住宅需要は低調であり、地価も下落傾向にて推移している。需要の中心となる価 格帯は、取引される画地条件等により様々で把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は志和町内の対象標準地と類似性を有する価格牽連性が相対的に高い事例から適切に選択され、各種補修正、 要因比較も適切であり実証性の高い価格が得られた。なお、当該地域は周囲を農地や中小工場に囲まれた小規模住宅団 地内にあり、賃貸市場は未成熟であり、収益価格は試算し得なかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、価格形 成要因の変動等にも十分留意した上で、上記の通り比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東広島 -25                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [149.0] [104.0] 100 19,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東広島市中心部の地価の上昇傾向はやや弱ま っている。利便性の劣る郊外の土地需要は弱 く、下落傾向にある。地価の二極化が続いて いる。 地域要因に特段の変動は見られないが、人口 減少及び高齢化が進みつつある。需要は、や や弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％