別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 東広島 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -22 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　洋司 印  TEL.

鑑定評価額 5,330,000 円  １㎡当たりの価格 36,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市八本松町米満字関前７２６番４ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,300) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が見られ る水田地帯の住宅地 域 北東5m市道 水道 寺家 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   250 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 寺家駅北西方 2.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の既存住宅地域であるが、周辺では住宅開発も散見される。また、隣接する寺家地区の発展の 影響を受け、未利用地の宅地化が進行しつつあり、今後も住宅地域として成熟度を深めていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八本松地区及び西条町寺家地区並びに東広島市郊外に存する住宅地域の圏域。典型的な需要者は、地縁 的選好性を有する個人が殆どである。近時、隣接する寺家地区では新駅開設以降、商業施設の進出等により利便性が向 上し、同地域周辺でも住宅開発が散見され、需要は底堅い。一方、昨今の経済情勢下にあり、地価は横這いで推移して いる。需要の中心となる価格帯は標準地と同規模の土地で５００万円程度、新築戸建で２，０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、八本松地区に所在する価格牽連性の高い取引事例を採用し、適切に補修正を行い試算されたもので、現実 の取引実態を反映した実証的価格であり規範性が高い。一方で、周辺には賃貸用アパート等も見られるが地主による節 税目的が大半であり、経済合理的な賃貸市場は未成熟であるため、収益価格は試算し得なかった。よって、本案件では 、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東広島 -25                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 79.7] [100.0] 100 35,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨今の経済情勢下にあり、雇用、消費等も低 調に推移しているが、東広島市内では、利便 性等の面で地価の二極化傾向が継続している 。 特段の地域変動要因はない。一方、寺家地区 の地域発展の影響もあり、需要は底堅いが、 昨今の経済情勢下にあり、地価は横這いで推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％