別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 東広島 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -16 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　向井　弘二 印  TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 57,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市八本松南４丁目１８番３３９ ｢八本松南４－１９－２１｣ ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ閑静な丘陵地状の 住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 八本松 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 八本松駅南東方 1.7km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した中規模住宅団地で、地域要因に特段の変動はないが、居住環境が良好であることから、今後も住宅団地 として成熟の程度を深めていくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東広島市八本松地区を中心とした比較的生活利便性の高い住宅地域一帯と判断される。主たる需要者は市 内在住の３０～４０代の１次取得者層が中心であるが、一部に圏外からの転入も見受けられる。既存の中規模住宅団地 への需要は安定的である。取引の中心となる価格帯は土地が１６５㎡程度で８００～１，３００万円程度、新築戸建で ２，２００～２，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該標準地の存する地域は、戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ古くからの中規模住宅地域であり、自用目的の取引が中心 である。賃貸向けの収益物件はみられず、賃貸市場は成立していないものと判断し、収益還元法は非適用とした。比準 価格は実際の取引価格を基礎として求めた実証的な価格である。よって、主たる需要者の観点から、比準価格を標準と して、代表標準地価格、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東広島 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,500 円／㎡ [100.5] 100 100 [102.0] 100 [102.0] [103.0] 100 57,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東広島市中心部の需要は堅調で地価は上昇傾 向であるが、郊外の需要は弱く下落傾向にあ り二極化の状態である。 成熟した住宅団地で、地域要因に特段の変動 はないが、周辺では宅地開発が活発な傾向に あり、市場は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％