別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 東広島 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -14 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　向井　弘二 印  TEL.

鑑定評価額 7,580,000 円  １㎡当たりの価格 47,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市八本松飯田８丁目１０４４番１５ ｢八本松飯田８－１４－４｣ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北西6m市道 水道、下水 八本松 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北、６ ｍ　市道 交通 施設 八本松駅北東方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域として成熟しており、地域に特段の変化もないため、当面は概ね現状維持程 度で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八本松地区の古い住宅団地や既存の住宅地等が中心であり、需要者は、地縁性が強いことから圏域内在 住者が大半を占める。近年工場進出等により八本松地区では、小規模な住宅地開発が活発で供給量が多く、取引が活発 な割には分譲価格は安定している。尚、古い住宅団地の需要は低迷している。取引の中心となる価格帯は、土地は１６ ０㎡程度で６００～１，０００万円程度、新築戸建で２，０００～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域が郊外、第一種低層住居専用地域であることから、自用目的の住宅地取引が殆どで、経済合理性に見合った賃貸 市場は成立していないものと判断し、収益還元法は非適用とした。取引の中心は自用目的によるものがほとんどで、主 たる需要者の観点からも市場性を重視した比準価格は説得力を有するものと判断した。以上より、比準価格を標準とし 規準価格との均衡及び最近の地価動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東広島 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,500 円／㎡ [100.5] 100 100 [102.0] 100 [120.6] [100.0] 100 47,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東広島市中心部の需要は堅調で地価は上昇傾 向であるが、郊外の需要は弱く下落傾向にあ り二極化の状態である。 既成の住宅地域として成熟しており特段の変 動要因はないが、供給が多いＪＲ寺家駅周辺 等に比べて値頃感があるため、需要は堅調で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％