鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

備後府中 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	備後府中２１Ｋ４４ -314451	府中市		建付地	（　）	不整形	北東11m市道、西6m、二方路		準工 (60,200)
b	備後府中１９Ｋ８４ -398412	府中市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東10m市道、中間画地		商業 (80,400)
c	備後府中２０Ｔ６７ -406786	府中市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西18m県道、中間画地		商業 (80,400)
d	備後府中２０Ｔ６７ -406788	府中市		更地	（　）	ほぼ台形	南東11m市道、北東5.6m、角地		商業 (90,400)
e	備後府中２１Ｋ２９ -312941	府中市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西20m国道、北西4m、角地		準工特別用途地区 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,811	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 53.7]	47,681	100 [ 89.4]	53,334	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,300
b	(　 ) 61,926	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,502	100 [ 107.1]	56,491		56,500
c	(　 ) 34,175	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 65.0]	100 [ 90.2]	57,473	100 [ 106.1]	54,169		54,200
d	(　 ) 30,074	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 61.3]	48,570	100 [ 87.1]	55,763		55,800
e	(　 ) 35,286	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 80.0]	100 [ 81.2]	53,939	100 [ 99.5]	54,210		54,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -46.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -9.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -38.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -18.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,000 円／㎡]

備後府中 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,633,172	2,372,819	8,260,353	7,778,900	481,453	（　0.9449） 454,925	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	9,098,500 円　　　　（　 26,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

備後府中 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	240.00	ＬＳ3	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業特別用途地区	80 ％	400 ％	400 ％	346 ㎡	17.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 10.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆは部分貸し。２～３Ｆは平均専有面積５５㎡程度の２ＬＤＫ住宅を想定した。

⑦有効率　 89.3 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	240.00	84.0	201.60	2,100	423,360	5.0	2,116,800
							0.0	0
2～ 3	住宅	240.00	92.0	220.80	1,170	258,336	2.0	516,672
							0.0	0
～

～

～

計		720.00	89.3	643.20		940,032		3,150,144
								0

⑨年額支払賃料	940,032 円　×　12ヶ月　＝　 11,280,384 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 643.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,280,384 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 676,823 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,603,561 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,150,144 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,611 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,633,172 円　　　　（　 30,732 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	備後府中（賃）Ｋ４４　　　　-324411	1,021 ( 978)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,207	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,172 円/㎡　月額支払賃料（　 1,170 円/㎡）　基準階 2 F B
b	備後府中（賃）Ｋ７４　　　　-267403	1,105 ( 1,058)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,163
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

備後府中 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	642,000 円	107,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	564,019 円	11,280,384　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 909,500 円	107,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	107,000 円	107,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	107,000 円	107,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,372,819 円　（　　　　　　 6,858 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9449

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	107,000,000 円	設計監理料率　 144,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,778,900 円（　　　　　 22,482 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,633,172 円
②総費用	2,372,819 円
③純収益　①－②	8,260,353 円
④建物等に帰属する純収益	7,778,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	481,453 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	454,925 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,315 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,098,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月11日　提出
備後府中 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

備後府中 5-1

広島県

広島第３

氏名

不動産鑑定士　古井　正則

印

TEL.

鑑定評価額

18,600,000 円

１㎡当たりの価格

53,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	44,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	府中市府中町字永井２５番３外				②地積　(㎡)	346 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）特別用途地区
	台形 1:1.2	旅館兼住宅Ｗ2	小売店舗が建ち並ぶ駅前商業地域	南10.5m市道	水道、下水	府中 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 340 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０．５ｍ市道　　

交通

施設

府中駅西方

150m

法令

規制

商業
(80,400)
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ府中駅至近に位置する古くからの商業地域であるが、近時は地域経済の低迷や商業中心の移行等により繁華
性の減退がやや顕著であることから、当面は緩やかな衰退傾向が継続するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 53,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ福塩線府中駅周辺を中心として広く府中市内における商業性を帯びた地域一円。主要な需要者は地縁
性を有する自己利用目的の個人・事業者等と推測され、賃貸借に拠る収益性は価格形成に対し大きな影響を及ぼさない
ものとの判断が妥当である。近時は地域経済の長期低迷や新型コロナ禍等による先行き不透明感、やや過剰傾向にある
市場情勢等を背景に需給は弱含みで推移しており、画地条件の多彩さ等から中心的な価格帯は見出し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

上記比準価格は、同一需給圏内における取引数が希少化傾向にある中、相対的に価格牽連性の高い事例を軸に秤量的な
判断を経て求められたもので、市場実態を反映した実証的価格として相応の規範性を期待し得る。よって当該価格を中
心として考量するとともに市場特性に鑑み収益価格については参考に留め、代表標準地からの規準価格との均衡性並び
に新型コロナ禍等をも踏まえた経済情勢等にも特に留意の上、妥当と認められる鑑定評価額を標記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福山 5-17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 76,100 円／㎡

[ 97.9]
100

100
[100.0]

100
[139.5]

[100.0]
100

53,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

少子高齢化等を背景とする市場収縮に昨今の
新型コロナ禍等による先行き不透明感が積み
重なり、不動産に係る需給情勢はより脆弱さ
を増しつつある。

地域経済の長期的低迷等を背景に消費は停滞
し、商業中心の移行も相俟って不動産需要の
喚起には遠く、市場動向は依然として弱含み
で推移している。

個別的要因に特段の変動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -2.5
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

備後府中 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	備後府中２０Ｔ６７ -406786	府中市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西18m県道、中間画地		商業 (80,400)
b	備後府中２１Ｋ４４ -314451	府中市		建付地	（　）	不整形	北東11m市道、西6m、二方路		準工 (60,200)
c	備後府中１９Ｋ８４ -398412	府中市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東10m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	備後府中２０Ｔ６７ -406788	府中市		更地	（　）	ほぼ台形	南東11m市道、北東5.6m、角地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,175	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 65.0]	100 [ 90.2]	57,473	100 [ 106.6]	53,915	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,900
b	(　 ) 25,811	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 53.7]	47,681	100 [ 90.7]	52,570		52,600
c	(　 ) 61,926	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,502	100 [ 112.5]	53,780		53,800
d	(　 ) 30,074	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 61.3]	48,570	100 [ 89.6]	54,208		54,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +2.5
a	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -9.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.5
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -46.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +12.5
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -38.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,900 円／㎡]

備後府中 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,557,460	2,353,500	8,203,960	7,706,200	497,760	（　0.9449） 470,333	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	9,406,660 円　　　　（　 27,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

備後府中 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	240.00	ＬＳ3	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業特別用途地区	80 ％	400 ％	400 ％	346 ㎡	17.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 10.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は部分貸店舗、２～３階は平均専有面積５５㎡程度の２ＬＤＫの居宅４戸の商業ビル。

⑦有効率　 89.3 ％
の理由

共用部分等を考慮のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	240.00	84.0	201.60	2,070	417,000	6.0	2,502,000
							0.0	0
2～ 3	居宅	240.00	92.0	220.80	1,170	258,000	2.0	516,000
							0.0	0
～

～

～

計		720.00	89.3	643.20		933,000		3,534,000
								0

⑨年額支払賃料	933,000 円　×　12ヶ月　＝　 11,196,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 643.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保のため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,196,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 671,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,524,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,534,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,220 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,557,460 円　　　　（　 30,513 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	備後府中（賃）Ｋ４４　　　　-324411	1,021 ( 978)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,194	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,172 円/㎡　月額支払賃料（　 1,170 円/㎡）　基準階 2 F B
b	備後府中（賃）Ｋ７４　　　　-267403	1,105 ( 1,058)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,163
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

備後府中 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	636,000 円	106,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	559,800 円	11,196,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 901,000 円	106,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,353,500 円　（　　　　　　 6,802 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9449

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	106,000,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,706,200 円（　　　　　 22,272 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,557,460 円
②総費用	2,353,500 円
③純収益　①－②	8,203,960 円
④建物等に帰属する純収益	7,706,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	497,760 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	470,333 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,359 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,406,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,200 円／㎡）