別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 備後府中 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   備後府中 -11 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　細井　資伸 印  TEL.

鑑定評価額 7,480,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 府中市栗柄町字トロモ横畑ケ前２１１５番１外 ②地積 　(㎡) 440   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,240) 不整形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農地の中に農家住宅 、一般住宅等が散在 する地域 北西4m市道 水道 高木 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   200 ｍ、南   300 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 高木駅南西方 2.7km 法令 規制 ｢調区｣  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの農家住宅等が点在する市街化調整区域内の住宅地域であり、過疎化の影響等により取引需要は年々減 少しており、今後も地価は下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、府中市の市街化調整区域内の住宅地を中心に、府中市中心部の住宅地を除く住宅地域一円。需要者の中 心は、地元居住者又は地縁性を有する者が殆どを占め、府中市区域外からの転入は殆ど見られない。対象標準地のある 市街化調整区域では不動産取引が極めて少なく、人口減少の影響等により、取引需要は減少傾向にある。取引の規模も まちまちで、需要の中心となる価格帯は見い出しにくい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市街化調整区域内で適切な取引事例がないため、価格の類似した取引事例を採用したが、利用状況の類似し た事例から試算しており、市場性を反映した価格である。なお、対象標準地が市街化調整区域に存するため、賃貸市場 が未成熟であり収益還元法は適用出来なかった。以上比準価格を中心に、市街化調整区域内の価格動向を踏まえ、代表 標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　備後府中 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,700 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [124.6] [100.0] 100 17,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 府中市の人口は長期減少傾向にある。不動産 市場は住宅地が桜が丘住宅団地の供給過剰が あり、商業地は他地域から府中市への進出は ほとんどない。 市街化調整区域に存し、需要は減少傾向にあ り、地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　  +9.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％