鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福山 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福山２０Ｔ４４ -404402	福山市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西25m市道、北東6m、北西6m、三方路		近商 (90,300)
b	福山２０Ｔ６７ -406702	福山市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西36m市道、北東4m、二方路		商業 (90,500)
c	福山２０Ｔ６２ -406243	福山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北25m国道、東5.5m、南5.8m、三方路		準工 (70,200)
d	福山２０Ｔ４４ -404413	福山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西22m国道、中間画地		準工 (60,200)
e	福山２０Ｔ４４ -404415	福山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11m市道、中間画地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 120,998	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	118,176	100 [ 130.7]	90,418	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	92,200
b	(　 ) 136,091	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	129,485	100 [ 140.3]	92,292		94,100
c	(　 ) 111,111	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 106.0]	116,469	100 [ 95.0]	122,599		125,000
d	(　 ) 68,000	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	82,475	100 [ 90.6]	91,032		92,900
e	(　 ) 65,644	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	81,973	100 [ 88.3]	92,835		94,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +37.5
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 -12.5
d	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -7.5
e	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 93,500 円／㎡]

福山 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,935,480	2,067,200	5,868,280	3,909,420	1,958,860	（　0.9733） 1,906,558	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	38,909,347 円　　　　（　 51,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福山 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	190.00	Ｓ2	380.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	762 ㎡	21.5 m x 35.5 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しのロードサイド型店舗。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	380.00	100.0	380.00	1,843	700,000	6.0	4,200,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		380.00	100.0	380.00		700,000		4,200,000
								0

⑨年額支払賃料	700,000 円　×　12ヶ月　＝　 8,400,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 380.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の実情等を考慮し非計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保により非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,400,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 504,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,896,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,200,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,480 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,935,480 円　　　　（　 10,414 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福山（賃）Ｋ９８　　　　-319801	1,823 ( 1,818)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,823	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,852 円/㎡　月額支払賃料（　 1,843 円/㎡）　基準階 1 F B
b	福山（賃）Ｋ９８　　　　-319802	2,255 ( 2,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,879
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福山 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	352,200 円	58,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	504,000 円	8,400,000　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 594,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 498,900 円	58,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,700 円	58,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,700 円	58,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,067,200 円　（　　　　　　 2,713 円／㎡）　　（経費率　　 26.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,700,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 380.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 45 ％　＋　0.0643 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,909,420 円（　　　　　 5,130 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,935,480 円
②総費用	2,067,200 円
③純収益　①－②	5,868,280 円
④建物等に帰属する純収益	3,909,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,958,860 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,906,558 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,502 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,909,347 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
福山 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福山 5-20

広島県

広島第３

氏名

不動産鑑定士　高橋　紀子

印

TEL.

鑑定評価額

71,200,000 円

１㎡当たりの価格

93,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	74,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福山市曙町５丁目１４０番｢曙町５－１３－１３｣				②地積　(㎡)	762 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1.5	店舗Ｓ1	中規模な店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	北20m市道、背面道	水道、ガス、下水	福山 4.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 400 ｍ、南 0 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

路線型商業施設等敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 770 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

福山駅南東方

4.1km

法令

規制

準住居
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

空き店舗の期間が短いことから一定の需要がある地域と判定できる。コロナ禍が終息・安定するまでは地価は弱
い動きをするが、一定の需要があることから中期的には地価が安定すると予測する。

(3)最有効使用の判定

路線型商業施設等敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 93,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 53,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏はＪＲ福山駅周縁部に位置する路線商業地域又は普通商業地域地域一帯である。主たる需要者は、地元事
業法人・個人事業主である。当該地域は中小規模の店舗立地に適しているため路線商業地として熟成が進んでおり、一
定の需要が認められる。コロナ禍に根差す景気低迷により地価は僅かに下落した。取引は規模、画地条件等が多種多様
で、中心的価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　取引事例の分析は、事情の有無、類型、取引時点等に基づき規範性の強弱を判定した。その結果、比準価格は市場の
実体を反映した規範性が高い価格である。収益価格は、需要者の支払可能賃料により地価に見合った賃料の設定が困難
である。そのため低位に査定された。以上より、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量とし、代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福山 5-18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 103,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[112.3]

[102.0]
100

93,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     93,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商工会議所調査では市内景況感は令和２年５
月を底とし弱い回復基調。実体経済は厳しい
が、金余りを一因とし一部で不動産投資意欲
が盛んである。

　飲食店舗が見られる路線商業地域であるが
コロナ禍による閉店は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.9
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

福山 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福山２０Ｔ６２ -406216	福山市		建付地	（　）	長方形	南東20m市道、中間画地		工業 (60,200)
b	福山１９Ｔ６７ -496707	福山市		更地	（　）	長方形	北東20m市道、北西4m、角地		２住居 (70,200)
c	福山２１Ｋ６２ -316218	福山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南16m市道、中間画地		近商 (80,300)
d	福山２１Ｋ８４ -318403	福山市		更地	（　）	長方形	西25m国道、中間画地		近商 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 74,809	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.3]	85,006	100 [ 92.7]	91,700	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	93,500
b	(　 ) 100,000	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 110.2]	94,011	100 [ 102.5]	91,718		93,600
c	(　 ) 97,500	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	97,305	100 [ 106.1]	91,711		93,500
d	(　 ) 108,948	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	108,512	100 [ 118.6]	91,494		93,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.2	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -12.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.6	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.8	交通・接近　 +2.1	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +8.4	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.7	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 93,500 円／㎡]

福山 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり原価法の適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,386,342	2,159,820	6,226,522	4,169,160	2,057,362	（　0.9733） 2,002,430	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	40,865,918 円　　　　（　 53,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福山 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	190.00	Ｓ2	380.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	762 ㎡	21.5 m x 35.5 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの路線商業地の店舗。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	380.00	100.0	380.00	1,950	741,000	4.0	2,964,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		380.00	100.0	380.00		741,000		2,964,000
								0

⑨年額支払賃料	741,000 円　×　12ヶ月　＝　 8,892,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 380.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の実情等を考慮し非計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保により非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,892,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 533,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,358,480 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,964,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,862 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,386,342 円　　　　（　 11,006 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福山（賃）Ｋ７４　　　　-337404	2,020 ( 1,958)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,757	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,956 円/㎡　月額支払賃料（　 1,950 円/㎡）　基準階 1 F B
b	福山（賃）Ｋ７４　　　　-337412	2,477 ( 2,405)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,154
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福山 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	375,600 円	62,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	533,520 円	8,892,000　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 593,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 532,100 円	62,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	62,600 円	62,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,600 円	62,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,159,820 円　（　　　　　　 2,834 円／㎡）　　（経費率　　 25.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,600,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 380.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 45 ％　＋　0.0643 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,169,160 円（　　　　　 5,471 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,386,342 円
②総費用	2,159,820 円
③純収益　①－②	6,226,522 円
④建物等に帰属する純収益	4,169,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,057,362 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,002,430 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,628 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,865,918 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,600 円／㎡）