別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月11日　提出 福山 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -47 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　古井　正則 印  TEL.

鑑定評価額 9,150,000 円  １㎡当たりの価格 14,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市金江町藁江字ウヘ１３０７番外 ②地積 　(㎡) 631   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (70,160) 2:1 住宅 Ｗ1 農地の中に農家住宅 が見られる住宅地域 南4m市道 水道 松永 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  31.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 松永駅南東方 4.7km 法令 規制 ｢調区｣  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 地域幹線背後の山腹部に戸建住宅等が散在する集落地域であり地域要因に特段の変動は見受けられないが、近時 既存集落地域に対する宅地需要は非常に脆弱であり、当面は緩やかな衰退傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金江町・柳津町等を中心とした福山市西部地区郊外の調整区域内等における集落地域一円。主要な需要者 は地縁性を有する自己利用目的の個人等にほぼ限定され宅地需要は構造的に先細り傾向にあることから、市場内の価格 形成は総額面における市場性及び地縁的立地性等を軸になされるものとの判断が妥当である。また、画地規模の多彩さ や事情を帯びた取引になりがちな事に加え取引の絶対数の少なさ等により、中心的価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記比準価格は、本件標準地近郊に存し想定買主属性・総額面における市場性・地域特性等につき高い価格牽連性を有 する事例を軸とした秤量的な判断により求められたもので、市場実態を反映した実証的価格として相応の規範性が認め られる。よって本件では当該価格を中心として考量するとともに、代表標準地から規準した価格との均衡性並びに新型 コロナ禍等を含む経済情勢及び市場動向等にも特に留意の上、妥当と認められる鑑定評価額を標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -73                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,300 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [100.0] 100 [135.2] [100.0] 100 14,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 良好な融資環境等を背景に市場性の高い不動 産についてはやや強含みの地合いであったが 、新型コロナ禍による影響等もやや懸念され る状況にある。 地域要因に特段の物理的変動は認められない が、調整区域内の集落地域に対する需要は構 造的な収縮傾向がやや顕著である。 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.5 交通・接近　　　  +4.5 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％