別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 福山 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -26 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　平木　三千人 印  TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 45,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市奈良津町３丁目１００９番３外 ｢奈良津町３－１１－２０｣ ②地積 　(㎡) 335   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北西3.5m市道 水道、ガス、下水 福山 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　３． ５ｍ市道 交通 施設 福山駅北東方 2.6km 法令 規制 １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模一般住宅が多い熟成された住宅地域で特段の変動要因は認められないが、街路条件、土砂災 害リスク、新型コロナ等一般的要因の影響等からも、当面需要はやや弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市中心部近郊の奈良津町及びその周辺の丘陵部等を中心とする住宅地域一円である。需要者の中心は、 市中心部近郊及びその周辺に居住する住宅一次取得者層の個人等である。当地域は熟成された住宅地域で概ね現状維持 傾向にあるが、街路条件、土砂災害リスク、新型コロナ等一般的要因の影響等からも、需要はやや弱含む。需要の中心 価格帯は、土地は１，０００万円～１，５００万円程度、新築戸建は２，５００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内に所在する近時の取引事例を複数採用しており、現実の不動産市場を反映した信頼性の高い 価格と認められる。なお、近隣地域においては自用目的の取引が中心であり、賃料水準が低廉で経済合理的な賃貸経営 が困難であることからも、収益還元法は適用出来なかった。従って、規範性及び信頼性に優る比準価格を重視し、近隣 地域の状況及び周辺地域の需給動向並びに代表標準地との均衡等に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,000 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [104.0] 100 [ 91.2] [100.0] 100 45,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの感染拡大長期化により景況の不 透明感が増す中で、低金利環境継続等から都 心部と郊外、用途等による優劣が顕在化する 多極化が進行。 地域内に特段の変動要因はない。市街地には 近いが、街路条件、土砂災害リスク、新型コ ロナ等一般的要因の影響等からも、需要はや や弱含む。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  -8.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％