別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 福山 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -18 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　村重　力也 印  TEL.

鑑定評価額 6,810,000 円  １㎡当たりの価格 36,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市大門町７丁目３２９９番 ｢大門町７－５－８｣ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 高台の閑静な住宅地 域 東6m市道 水道、ガス、下水 大門 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 大門駅南東方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 岡山県境に近い福山市東部の高台に所在する既存住宅団地で熟成しており、現状維持的状況が続くものと予測す る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福山東部地区の住宅団地一円。需要の中心は世帯分離による一次取得者等のエンドユーザーである。郊 外に立地する住宅団地では、立地、街路等より住宅団地間での競争力及び価格水準が異なり、また平野部との環境条件 等による値頃感での取引が主流となる。また住宅団地ではリフォーム後の中古住宅販売も多いが、これらは総額による 取引となる。中心価格帯は、土地のみで概ね７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅団地である。自用目的の取引が主体である為、収益還元法は非適用とた。 比準価格は、同一需給圏内の住宅団地に係るエンドユーザの取引事例から求めたもので、市場実態を反映した説得力を 持つ価格である。よって、比準価格を重視し、一般的要因の動向及び代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,000 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [104.0] 100 [118.0] [102.0] 100 36,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響から雇用・賃金等の将来不 安等もあり、不動産市場はやや様子見の状態 も見受けられる。 既存住宅団地で地域要因に特段の変動はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％