別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 尾道 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 9-2 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　高橋　紀子 印  TEL.

鑑定評価額 97,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市向東町字長谷３０５１番４外 ②地積 　(㎡) 5,775   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 臨港地区 土砂災害警戒区域 不整形 1:2 油槽所 中規模工場等が多い 臨海の工業地域 東4m市道、南側道 水道 尾道 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   300 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ４ｍ市道　角地 交通 施設 尾道駅東方 7.5km 法令 規制 工業 (60,200) 臨港地区 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 路条件が改善される見込みは低い。南側は山林が迫り有効な土地利用を妨げている。需要は、漸次弱くなると予 測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 中規模工場等が多い臨海の工業地域である。街路が狭小で系統連続性が劣る地域の末端に位置している。裏返すと、相 隣関係に煩わされることが少ないという工業地にとっての利点がある。同一需給圏は、尾道市及び隣接市である福山市 、三原市の工業地域である。主たる需要者は地元の法人である。取引が少ない上に業種業態にばらつきがあり、取引規 模等が見出だし難く、主たる地価水準も見出だし難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 臨海の工業地域である。自社利用が大半を占める工業地域であり、賃貸市場が未成熟である。よって、収益還元法は非 適用とした。取引事例の分析は、事情の有無、類型、取引時点等に基づき規範性の強弱を判定し、時間的同一性等を加 味した。その結果、比準価格は市場の実体を反映した規範性が高い価格である。以上より、比準価格を標準とし、代表 標準地との検討を行い、標準地の過去からの推移も考慮して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,500 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [138.1] [100.0] 100 16,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尾道市商工会議所調査では景況感・生産額・ 売上高とも９月期が６月期より悪化。更に先 行きを見通す受注額も悪化。 臨海部の利点がある。後背に山林が迫り、か つ街路条件は悪い。地域要因に変動はないが 経済全般がコロナ禍前の水準に戻った後も低 迷は続く。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  -0.1 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％