別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 尾道 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 9-1 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　高橋　紀子 印  TEL.

鑑定評価額 178,000,000 円  １㎡当たりの価格 24,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市新高山３丁目１１７０番１７外 ②地積 　(㎡) 7,339   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,200) 1:1.5 工場 工場、事業所等が建 ち並ぶ工業団地 西8m市道、南側道 水道 尾道 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     7,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 尾道駅北東方 5.0km 法令 規制 工業 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 浸水の危険性は低いが土砂災害の危険性を有する。しまなみ海道に近いという利点に変化はない。コロナ禍が終 息・安定するまでは地価は弱い動きをするが中期的には供給者主体で、需給、地価ともに推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、尾道市及び隣接市である福山市、三原市の工業地域である。主たる需要者は、前記３市の中小規模の法 人である。当該工業地域は、標高が高いため水害の危険度が低くかつしまなみ海道に近いという時機を得た利点がある 。逆に、画地の一部が土砂災害警戒区域の指定を受けた。供給が少ないため、需要の中心となる取引規模等が見出だし 難く、主たる価格水準も見出だし難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は工業団地内にあり高低差のため側道から出入り不可能な角地である。自社利用が大半の工業地域であり賃貸市 場が未成熟である。よって、収益還元法は非適用とした。取引事例の分析は、事情の有無、類型、取引時点等に基づき 規範性の強弱を判定した。その結果、比準価格は市場の実体を反映した規範性が高い価格である。以上より、比準価格 を標準とし、代表標準地との検討を行い、標準地の過去からの推移も考慮して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,500 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 95.7] [100.0] 100 24,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尾道市商工会議所調査では景況感・生産額・ 売上高とも９月期が６月期より悪化。更に先 行きを見通す受注額も悪化。 しまなみ海道に近いため流通関連業からの需 要は強い。地域に変動はないが今期はコロナ 禍に根差す経済下方振れが地価を下げた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +1.2 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％