別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 尾道 5-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 5-7 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　高橋　紀子 印  TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 45,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市因島土生町字塩浜１８９９番７ ②地積 　(㎡) 305   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,390) 1:1.2 店舗 ＲＣ3 低層、中層の小売店 舗が建ち並ぶ中心的 商業地域 北東6.5m市道 水道、ガス 土生港前停 70m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 土生港前停南東方 70m 法令 規制 （都） 商業 (90,390) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 空き店舗や住宅移行も見られる低層、中層の小売店舗が並ぶ商業地域。インターネット通販が主流となる中、今 後は空き店舗や住宅移行が進行すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は因島内の商業用途が可能な地域及びＪＲ尾道駅近くの商店街である。主たる需要者は、因島内の業者であ る。転入出店は大型チェーン店以外は見受けられない。業務形態が時代とともに変遷し店舗の維持は困難で、住宅化し つつある。取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心価格帯は見い出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　取引事例の分析は、事情の有無、類型、取引時点等に基づき規範性の強弱を判定した。その結果、比準価格は市場の 実体を反映した規範性が高い価格である。賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は非適用とした。以上より、比準 価格を標準とし、当該標準地の過去からの推移、最近の不動産市場の需給動向等を総合的に考量のうえ、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尾道市商工会議所調査では景況感・生産額・ 売上高とも９月期が６月期より悪化。更に先 行きを見通す受注額も悪化。 地域に変動はほぼない。新型コロナによる景 気低迷の影響よりも業務形態の変遷による負 の影響の方が大きい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.0 ％  ％