鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

尾道 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	尾道２１Ｋ６６ -316610	尾道市		更地	（　）	不整形	東4m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	尾道２１Ｋ６６ -316607	尾道市		建付地	（　）	台形	東3.4m市道、中間画地		近商 (90,240)
c	尾道２１Ｋ６６ -316609	尾道市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東3.5m市道、中間画地		近商 (90,240)
d	尾道２１Ｋ１４ -311404	尾道市		建付地	（　）	長方形	南4.4m市道、中間画地		近商 (90,264)
e	尾道２０Ｔ１０ -401038	尾道市		建付地	（　）	ほぼ台形	南4.2m私道、西4.2m、準角地		近商 (80,252)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,126	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 86.4]	62,583	100 [ 65.7]	95,256	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	95,300
b	(　 ) 90,443	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.0]	95,831	100 [ 96.7]	99,101		99,100
c	(　 ) 69,941	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	71,012	100 [ 74.7]	95,063		95,100
d	(　 ) 91,101	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	90,737	100 [ 93.1]	97,462		97,500
e	(　 ) 82,010	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	81,518	100 [ 86.5]	94,240		94,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -28.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,800 円／㎡]

尾道 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,451,474	291,228	1,160,246	929,640	230,606	（　0.9689） 223,434	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,468,680 円　　　　（　 72,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

尾道 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	40.00	ＬＳ2	80.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	62 ㎡	5.0 m x 12.6 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は２ＤＫ（４０㎡程度）の住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外部階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	40.00	100.0	40.00	1,731	69,240	6.0	415,440
							0.0	0
2～ 2	住宅	40.00	100.0	40.00	1,441	57,640	2.0	115,280
							0.0	0
～

～

～

計		80.00	100.0	80.00		126,880		530,720
								0

⑨年額支払賃料	126,880 円　×　12ヶ月　＝　 1,522,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 80.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上とした。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,522,560 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 76,128 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,446,432 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	530,720 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,042 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,451,474 円　　　　（　 23,411 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	尾道（賃）Ｋ６６　　　　-336606	1,552 ( 1,550)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,552	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,443 円/㎡　月額支払賃料（　 1,441 円/㎡）　基準階 2 F B
b	尾道（賃）Ｋ６６　　　　-336604	1,331 ( 1,305)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,334
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

尾道 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	73,200 円	12,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	76,128 円	1,522,560　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 103,700 円	12,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	12,200 円	12,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	12,200 円	12,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 291,228 円　（　　　　　　 4,697 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	12,200,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 80.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0762	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	929,640 円（　　　　　 14,994 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,451,474 円
②総費用	291,228 円
③純収益　①－②	1,160,246 円
④建物等に帰属する純収益	929,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	230,606 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	223,434 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,604 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,468,680 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
尾道 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

尾道 5-2

広島県

広島第３

氏名

不動産鑑定士　成　芳則

印

TEL.

鑑定評価額

5,890,000 円

１㎡当たりの価格

95,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	77,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	尾道市栗原西１丁目５１５番１５｢栗原西１－７－１０｣				②地積　(㎡)	62 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:2.5	店舗兼住宅Ｗ2	日用品店舗等が建ち並ぶ既成商業地域	東7.5m市道	水道、ガス	尾道 470m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 60 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

７．５ｍ市道

交通

施設

尾道駅北方

470m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

古くからの小規模店舗が残る街で繁華性は低い。今後はマンション等住居系の利用が増えることも考えられるが
、地価は新型コロナの影響で弱含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 95,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 64,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は尾道市中心部の商業地域である。需要者の中心は地縁関係がある個人、法人の事業者で、広域的に事業展
開する法人が参入する例もあるが小規模画地については地元業者が中心となる。これらの需要者はいずれも収益性を考
慮して物件を選択しているが商業収益性が低下しつつある在来の商店街の小規模地については自用目的で取引される傾
向もみられる。取引される価格が規模や目的でさまざまで需要の中心となる価格帯は把握できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

繁華性が低い商店街で観光客が回流する地域ではないが新型コロナによる地域経済停滞の影響は考えられる。住居系の
利用が多くなっているので低層の店舗兼住宅建設を想定して収益価格を求めたが標準地の規模では自用目的取引となる
傾向が強い地域にあるため、比準価格の説得力が優る。比準価格を基本に収益価格を考慮し代表標準地との均衡を重視
し単価と総額との関連性について再検討を行って価格形成要因の変動を勘案し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　尾道 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 120,000 円／㎡

[ 99.2]
100

100
[100.0]

100
[125.5]

[100.0]
100

94,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

造船業、自動車関連や流通業が持ち直しかけ
たが、新型コロナによる観光客減少で景況が
停滞し人口減，高齢化で一部の地域を除き宅
地需給は弱い。

周辺にマンション建設やスーパーストアの開
設が見られるが、在来の商店街の繁華性は低
い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +19.5
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

尾道 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	尾道２１Ｋ１４ -311402	尾道市		更地	（　）	不整形	南東4m市道、北西1.8m、二方路		商業 (90,240)
b	尾道２１Ｋ１４ -311404	尾道市		建付地	（　）	長方形	南4.4m市道、中間画地		近商 (90,264)
c	尾道２０Ｔ９８ -409809	尾道市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西10m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	尾道１９Ｋ１４ -391402	尾道市		建付地	（　）	長方形	南5.4m市道、中間画地		商業 (80,324)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 65,995	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	72,021	100 [ 76.0]	94,764	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	94,800
b	(　 ) 91,101	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	90,737	100 [ 95.1]	95,412		95,400
c	(　 ) 76,458	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	77,404	100 [ 81.0]	95,560		95,600
d	(　 ) 76,957	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	79,189	100 [ 84.8]	93,383		93,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,000 円／㎡]

尾道 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適切な造成資料が得られないため適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,417,207	295,630	1,121,577	916,400	205,177	（　0.9689） 198,796	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,975,920 円　　　　（　 64,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

尾道 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	40.00	ＬＳ2	80.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	62 ㎡	5.0 m x 12.6 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し店舗、２階４０㎡１ＬＤＫ住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	40.00	100.0	40.00	1,650	66,000	4.0	264,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	40.00	100.0	40.00	1,483	59,320	2.0	118,640
							0.0	0
～

～

～

計		80.00	100.0	80.00		125,320		382,640
								0

⑨年額支払賃料	125,320 円　×　12ヶ月　＝　 1,503,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 80.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払い賃料に含まれるため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,503,840 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 90,230 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,413,610 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	382,640 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,597 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,417,207 円　　　　（　 22,858 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	尾道（賃）Ｋ６６　　　　-336607	1,579 ( 1,519)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,465	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,485 円/㎡　月額支払賃料（　 1,483 円/㎡）　基準階 2 F B
b	尾道（賃）Ｋ９０　　　　-269006	1,655 ( 1,586)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,505
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

尾道 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	69,600 円	11,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	90,230 円	1,503,840　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 98,600 円	11,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	11,600 円	11,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	11,600 円	11,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 295,630 円　（　　　　　　 4,768 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	11,600,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 80.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0790	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 40 ％　＋　0.0802 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	916,400 円（　　　　　 14,781 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,417,207 円
②総費用	295,630 円
③純収益　①－②	1,121,577 円
④建物等に帰属する純収益	916,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	205,177 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	198,796 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,206 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,975,920 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,100 円／㎡）