別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 尾道 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -25 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　小田　貴之 印  TEL.

鑑定評価額 2,730,000 円  １㎡当たりの価格 31,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市吉和町字林鼻４６５１番３ ②地積 　(㎡) 86   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｓ3 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 北西4.5m市道 水道 尾道 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 尾道駅西方 3.5km 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 地勢も緩傾斜した街路街区が狭隘かつ雑然とする住宅地域として変動要因は見られない。平坦部が限られ宅地供 給難も当該地域では需給圧力は弱く、今後も既存住宅地として現状維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、市街地外縁部に在する既存の住宅地域一円と判定した。需要者は地縁性を有する個人が主で、圏 域外からの流入はあまり見られない。市街地では平坦部の宅地供給が限られ、底堅い需要により地価が押し上げられて いたが、当該地域では交通利便性含め競争力が若干劣る等、新型コロナによる先行き不透明感も含めて地価は依然下落 傾向にある。中心価格帯の把握は土地取引が少なく、規模等による個別性も強いため把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 類似の取引事例より補修正を施し求めた比準価格は、市場実態を反映した価格として規範性が認められる。なお、当該 地域はアパート等も見られるものの、駐車場確保、間取り想定等、プランに見合う画地規模になく、合理的な賃貸経営 が困難なため収益価格による検証は考慮外とした。従って本件では自用取引が中心の市場特性を表す比準価格を重視し 、需給動向及び代表標準地との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾道 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [193.3] [100.0] 100 30,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる景気停滞、雇用悪化等先行 き不透明な状況下、経済対策等投資資金の流 入により宅地種別間、地域間で需給の偏向性 が生じている。 既存住宅地域として変動要因は見られない。 慢性的な宅地供給難も、街区が雑然とする当 該地域では需給圧力はやや弱く地価は下落が 続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +90.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％