別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 尾道 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -21 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　高橋　紀子 印  TEL.

鑑定評価額 4,500,000 円  １㎡当たりの価格 24,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市因島三庄町字海田２２８９番５ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北東5m市道 水道、ガス 因島南こども園前停 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 因島南こども園前停西 方 280m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。人口の自然減等により、地域は漸次衰退している。落ち着いた 住環境であるが、プラスに転じる地域要因が発生する期待は薄い。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は因島の郊外、特に因島三庄地区が価格牽連性が強い。主たる需要者は、地縁性を有する個人等自己所有 目的のエンドユーザーである。外部からの転入は殆ど期待が出来ない。年間下落率はマイナス５％と大きく、この数値 はコロナ禍の前後で変わらない。市場の中心価格帯としては、土地のみで５００～６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一般住宅が並ぶ住宅地域である。築古のアパートが点在するが賃貸需要は殆どみられない。賃貸市場が未成 熟であり収益還元法は非適用とした。取引事例の分析は、事情の有無、類型、取引時点等に基づき規範性の強弱を判定 した。その結果、比準価格は市場の実体を反映した規範性が高い価格である。以上より、比準価格を標準とし、当該標 準地の過去からの推移、最近の不動産市場の需給動向等を総合的に考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尾道市商工会議所調査では景況感・生産額・ 売上高とも９月期が６月期より悪化。更に先 行きを見通す受注額も悪化。 人口の自然減等により、地域は漸次衰退して いる。新型コロナによる景気低迷の影響より も人口の自然減等による負の影響の方が大き い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.0 ％  ％