別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 尾道 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -16 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　八幡　和真 印  TEL.

鑑定評価額 6,760,000 円  １㎡当たりの価格 38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市向東町字肥浜新開８６１７番８外 ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる閑静な 住宅地域 南西4m私道 水道 尾道 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 尾道駅南東方 6.5km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 　戸建住宅が多い既成の住宅地域であり、価格形成に影響を及ぼす変動要因はないので、今後も現状維持で推移 するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、向東町を中心とした向島島内に在する既存住宅地域一円である。需要者は、主に地縁性を有する個人 の住宅エンドユーザーであり、同一需給圏外からの転入者は少ない。生活利便施設は比較的充実しているものの、少子 高齢化や人口減少、新型コロナの影響もあり、当該地域の不動産需要は低迷し地価は下落傾向にある。土地の中心価格 帯は、２００㎡程度で６００～９００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　不動産の賃貸市場が成熟していないため収益価格を求めることが出来なかった。取引事例比較法の適用に当たっては 、事例が少ないため、島内からやや広域的に収集した事例を基に試算したものである。取引に事情を含むもののあるが 、試算された比準価格は客観的かつ市場の実態を反映しているので、規範性は高いと判断される。よって、比準価格を 検討し、代表標準地との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾道 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,000 円／㎡ [ 95.0] 100 100 [100.0] 100 [ 65.3] [100.0] 100 37,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　新型コロナによる先行きの不透明感から、 景気はやや縮小傾向にある。利便性の高い地 域における地価は微減傾向にあるが、地域差 が認められる。 　島外への人口流出、少子高齢化傾向が続き 宅地需要は弱く、新型コロナの影響も相まっ て、地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％