別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 尾道 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -15 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　村重　力也 印  TEL.

鑑定評価額 5,970,000 円  １㎡当たりの価格 59,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市吉浦町２８７７番１ ｢吉浦町４－１７｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｓ3 一般住宅の中に駐車 場等が見られる既成 住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス 尾道 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ５ｍ市道 交通 施設 尾道駅南西方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ鉄軌道北側背後に位置する古くからの住宅地域であり、地域要因に影響を与える要因は無く、住宅地として 成熟しており、現状維持的な状況が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、尾道市中心部近郊の住宅地域一円。需要の中心は、一次取得者等のエンドユーザーである。ＪＲ鉄軌道 の北側に位置し、背後に急傾斜が迫るが、地勢は平坦で国道へのアクセスも良く、需給圏内では一定の競争力を有して いる。しかし、新型コロナの影響より需要は一服感がある。中心価格帯は敷地規模からバラツキが認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は古くからの住宅地域に位置する。試算された比準価格は同一需給圏内の自己使用目的の取引事例より求めら れ、市場性を反映した規範力を有する価格である。収益価格は敷地規模から合理的な賃貸運営は難しく、非適用とした 。自己使用目的の比準価格を重視し、一般的要因の動向及び代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾道 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [100.8] [100.0] 100 59,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響から雇用・賃金等の将来不 安等もあり、不動産市場は様子見の状態が見 受けられる。 地域要因の変動に影響を与える要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％