別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 尾道 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -10 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　成　芳則 印  TEL.

鑑定評価額 5,160,000 円  １㎡当たりの価格 21,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市向島町立花字麓１３９８番１外 ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,300) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、漁家住宅 等が混在する既成住 宅地域 東5m県道 水道 尾道 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 空家が目立つ集落 街 路 基準方位北５ｍ県道 交通 施設 尾道駅南方 11.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,300) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの住宅が主体の漁師集落である。過疎化が続いており、空地、売地が多く当面の間、地価下落が続くも のと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、向島町及び向東町の郊外住宅地域である。需要者の中心は島内に地縁関係がある個人等である。立花漁 港、海水浴場、公園等の施設が立地しているが令和２年の観光客は低調である。市街化調整区域内で土砂災害警戒区域 でもあるので宅地開発制限が厳しいことなどから、売り物件も買い手が付かない状況が見られ、土地取引件数が少ない ため需要の中心となる価格帯は把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件地域内は収益用賃貸アパートが見られず、賃貸市場が未成熟で空き家が目立つ向島南部集落のため、賃貸住宅建設 を想定することは不合理であるので、収益還元法は適用せず。自用目的の取引事例から求めた比準価格について、代表 標準地との均衡を重視し、価格形成要因の変動状況をふまえ、単価と総額との関連について再検討し、鑑定評価額を上 位のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾道 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,000 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [100.0] 100 [ 78.3] [100.0] 100 21,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 造船業、自動車関連や流通業が持ち直しかけ たが、新型コロナによる観光客減少で景況が 停滞し人口減，高齢化で一部の地域を除き宅 地需給は弱い。 尾道大橋経由が大半となり尾道駅への距離に 変更がある。空家や空地が散見され土地取引 が少なく過疎化を反映し地価は下落傾向であ る。 個別的要因に変動はないが、渡船を利用せず 尾道大橋経由が通常のため尾道駅までの距離 に変更がある。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -8.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -20.5 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％