別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 尾道 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -7 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　小田　貴之 印  TEL.

鑑定評価額 9,270,000 円  １㎡当たりの価格 56,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市長江３丁目１３３４番４ ｢長江３－１７－２６｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に事業 所も見られる住宅地 域 北6m市道 水道、ガス 尾道 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    75 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 尾道駅北東方 2.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 尾道市街地北端に存する住宅地域として変動要因は少ない。平坦部が限られ慢性的な宅地供給難で需要圧力もあ るが、新型コロナ渦による不透明感を受け、地価は一時的に若干下落すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、尾道市街地及び外縁部周辺に広がる住宅地域一円と判定した。主な需要者は、市街地へ通勤する 一次取得者層又は地縁性を有する個人等である。地勢や幅員が狭隘である等条件の劣る宅地の需要は相対的に弱いもの の、比較的条件が整う宅地への需要は強く二極化が顕在化しているが、総じて地価は安定的に推移している。中心価格 帯は土地で１，０００万円程度、新築戸建で２，５００万円～３，０００万円程度までとなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既存の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として自己利用取引が大半の中、類似の事例を基に補修正を施し試算した比準価格 は、市場性を表す価格として規範性を有する。なお、標準的な画地規模では総戸数、駐車場の確保において、合理的な 賃貸経営が困難と判断されるため考慮外とした。従って本件では、比準価格を再吟味の上、需給動向、代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾道 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [106.2] [100.0] 100 56,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる景気停滞、雇用悪化等先行 き不透明な状況下、経済対策等投資資金の流 入により宅地種別間、地域間で需給の偏向性 が生じている。 市街地北端の既存住宅地域として変動要因は 見られない。需要は底堅いものの一般的要因 の影響を受けて、地価はやや下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％