別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 尾道 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -3 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　高橋　紀子 印  TEL.

鑑定評価額 3,670,000 円  １㎡当たりの価格 16,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市因島外浦町字西郷２０９番 ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する既成住 宅地域 西3m市道 水道 外浦停 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３ｍ市 道 交通 施設 外浦停南東方 450m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地域の神社が廃社により数年かけてほぼ更地化され、地域の衰退が具現化された。地域が活性化されるプラス要 因は見受けられない。更に、地域の衰退は進行すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は因島の郊外、特に因島東側が価格牽連性が強い。主たる需要者は、地縁を有する個人であり、Ｕターン者 も含め転入者は少なくなった。取引事例の全体数は少ない市場である。取引事例比較法で絞込み採用を行った結果、前 面道路４ｍ以下の取引が他の市町より相対的に多い感触を得た。因島の道路事情の特性ひいては不動産市場の特性であ る。中心となる価格帯を見出すには市場規模が小さい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域は、一般住宅、農家住宅等が混在する既成住宅地域である。不動産の賃貸市場が成熟していないため収益価 格を求めることが出来なかった。取引事例の分析は、事情の有無、類型、取引時点等に基づき規範性の強弱を判定した 。その結果、比準価格は市場の実体を反映した規範性が高い価格である。よって比準価格を検討し、周辺標準地との均 衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尾道市商工会議所調査では景況感・生産額・ 売上高とも９月期が６月期より悪化。更に先 行きを見通す受注額も悪化。 地域の神社が廃社により数年かけてほぼ更地 化され、地域の衰退が具現化された。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％