別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
呉 9-2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
呉 9-2 広島県 広島第2 氏名  不動産鑑定士 村永 朋 印  TEL.
鑑定評価額 1,200,000,000 円  1㎡当たりの価格 56,200 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
45,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
呉市築地町1番1外
「築地町1-24」
②地積
 (㎡)
21,426  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
工業
(60,200)
準防

(その他)



(70,200)
不整形
3:1
工場

中小規模の工場、営
業所等が多い工業地
北西8m市道 水道、ガス、下水

1.2km
(2)



①範囲 東    50 m、西    50 m、南   150 m、北   150 m ②標準的使用 工場用地
③標準的画地の形状等 間口 約   220.0 m、奥行 約    70.0 m、規模      20,000 ㎡程度、形状 不整形
④地域的特性 特記

事項
臨海型工業地域

8m市道 交通

施設
呉駅西方

1.2km
法令

規制
工業
(70,200)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
呉中心部に近接する臨海型の工業地域で、駅南地区の商業集積の影響を受け周辺地域には店舗の進出等が見られ
、住宅・商業用途に移行する可能性を有している。
(3)最有効使用の判定 工場用地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            56,200 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は広島県の臨海部及び山陽自動車道沿線一帯の工業地域である。需要者の中心は、製造業者、流通、倉庫等
の事業者の内、市街地及びJR駅に近い利便性に着目する圏内の事業者。東広島呉道路の全線開通により、高速道路と
の時間的接近性が改善された。需要の中心となる価格帯は画地規模・用途により格差が大きく、中心価格帯は見出せな
い状況にある。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域を含む周辺地域は、自用の工場、倉庫等の取引を主体とする地域で、賃貸用不動産は見受けられず、事業収益
の把握も困難であるため収益還元法は適用できなかった。比準価格は呉市内に存する工場地の取引事例より求めたもの
で、市場性を反映した試算価格である。自己使用目的の取引が大半を占める市場の実態を踏まえ、代表標準地から求め
た規準価格と均衡を得ている比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 呉 9-1                      ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         55,000 円/㎡
[ 99.1]
100
100
[100.0]
100
[ 98.0]
[100.0]
100
55,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           56,500 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
呉市は造船、鉄鋼、機械、海運を中心とする
産業都市で、新型コロナ感染拡大の影響及び
鉄鋼、造船の不況感が強く、先行きの不透明
感がある。

呉市の工業地の中でも地価水準は上位にあり
、郊外の工業団地と比較すると競争力は低い
が、利便性は高く他用途へ移行する可能性を
有する。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -2.0
環境         0.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.5 %  %
3 試算価格算定内訳 呉 9-2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 呉21K9

-319420
呉市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東15m区画
街路、
北西10m、
二方路


近商

(90,300)
b 呉21K5

-315842
呉市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西12m区画
街路、
北東10m、
二方路


準工
臨港地区
(70,200)
c 呉20T9

-409441
呉市

更地


  
(           ) 
不整形 東9m市道、
北西1m、
二方路



工業

(60,200)
d 呉20T9

-409434
呉市

更地


  
(           ) 
不整形 北6m市道、
中間画地




工業

(60,200)
e 呉20T9

-409412
呉市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地




工専

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
50,940  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

49,841 
100
[  89.8]

55,502 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

55,500 
b (            
46,302  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

45,394 
100
[  81.1]

55,973 

56,000 
c (            
52,597  
100
[ 100.0]
[  99.5]
100
100
[   /  ]
100
[  85.0]

61,569 
100
[ 107.8]

57,114 

57,100 
d (            
56,500  
100
[ 100.0]
[  99.5]
100
100
[   /  ]
100
[  96.0]

58,560 
100
[ 105.0]

55,771 

55,800 
e (            
31,926  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

31,734 
100
[  54.7]

58,015 

58,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境     -20.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     +10.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近  -10.0 環境     -15.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境     +10.0
画地     -15.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +1.0 環境      +5.0
画地      -4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.0 環境     -40.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      56,200 円/㎡]  



呉 9-2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、原価法の適用が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
近隣地域周辺の工場、流通倉庫用地の需要は自用が主体で、賃貸借を目的とした取引はなく賃貸市場が未成熟で
ある。又、工場用途による企業収益の把握も困難であることから、収益還元法は適用できなかった。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月14日 提出
呉 9-2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
呉 9-2 広島県 広島第2 氏名  不動産鑑定士 徳満 秀規 印  TEL.
鑑定評価額 1,200,000,000 円  1㎡当たりの価格 55,900 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
45,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
呉市築地町1番1外
「築地町1-24」
②地積
 (㎡)
21,426  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
工業
(60,200)
準防

(その他)



(70,200)
不整形
3:1
工場

中小規模の工場、営
業所等が多い工業地
北西8m市道 水道、ガス、下水

1.2km
(2)



①範囲 東    50 m、西    50 m、南   150 m、北   150 m ②標準的使用 工場
③標準的画地の形状等 間口 約   220.0 m、奥行 約    70.0 m、規模      20,000 ㎡程度、形状 不整形
④地域的特性 特記

事項
特にない

8m市道 交通

施設
呉駅西方

1.2km
法令

規制
工業
(70,200)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
中小規模の工場等が集積する臨海型工業地域であるが、近接する呉駅南エリアの商業集積により、商業系用途的
地域への移行可能性も認められる。景気の回復傾向を反映して、地価水準は上昇すると予測される。
(3)最有効使用の判定 工場 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            55,900 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、呉市及び周辺市町における臨海型工業地域を主体とする同エリア内の工場地域一円と判定される。需要
者は、地元製造業者、物流業者をはじめとする県内法人が中心となるが、特に大規模地については全国的企業の参入も
想定される。同一需給圏の工業動向は、先行きの不透明感より弱含みとなっている。物件の規模により取引される価格
はさまざまであって、需要の中心価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に所在する実際の事例から比準したもので市場性を反映した実証的な価格であ
る。一方、近隣地域は自社所有の工場、営業所等を主体とする工業地域であることから、収益価格は試算しなかった。
以上より、本件においては当該地域の自用目的での取引が大半という取引動向並びに近時の工業動向及び代表標準地価
格との均衡性に留意の上、市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 呉 9-1                      ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         55,000 円/㎡
[ 99.1]
100
100
[100.0]
100
[ 98.0]
[100.0]
100
55,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           56,400 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
呉市の主要企業である日本製鉄呉製鉄所の閉
鎖が発表された。土地に対する有効需要は減
少すると思料される。


工業動向は緩やかながらも改善基調にあり、
需要も徐々に顕在化しつつあり、他用途への
移行の可能性を内包している。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -2.0
環境         0.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.9 %  %
3 試算価格算定内訳 呉 9-2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 呉21K9

-319404
呉市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東9m市道、
中間画地




工業

(60,200)
b 呉20K9

-309430
呉市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東16m市道、
中間画地




準工

(60,200)
c 呉21K5

-315842
呉市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西12m区画
街路、
北東10m、
二方路


準工
臨港地区
(70,200)
d 呉20T9

-409434
呉市

更地


  
(           ) 
不整形 北6m市道、
中間画地




工業

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
62,868  
100
[ 100.0]
[  99.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

62,617 
100
[ 112.7]

55,561 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

55,600 
b (            
61,728  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

62,037 
100
[ 110.0]

56,397 

56,400 
c (            
46,302  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

45,394 
100
[  84.0]

54,040 

54,000 
d (            
56,500  
100
[ 100.0]
[  99.5]
100
100
[   /  ]
100
[  96.0]

58,560 
100
[ 102.0]

57,412 

57,400 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境     +15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -4.0 環境      +7.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近  -10.0 環境     -12.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +1.0 環境      +2.0
画地      -4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      55,900 円/㎡]  



呉 9-2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり原価法の適用が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
近隣地域周辺の工場、流通倉庫用地の需要は自用が主体で、賃貸借を目的とした取引はなく、賃貸市場が未成熟
である。又、工場用途による企業収益の把握も困難であることから、収益還元法は適用できなかった。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ